Réduction d’impôts, récupération de TVA, simplicité de gestion… la location meublée non professionnelle (LMNP) ouvre droit à de nombreux avantages. Il s’agit d’une excellente alternative pour vous constituer un patrimoine pérenne, tout en optimisant votre activité immobilière.
Ce statut s’applique d’ailleurs par défaut à tous les propriétaires qui décident de louer leur bien. Une condition à respecter cependant : fournir les équipements nécessaires à la vie quotidienne. Cela permettra au futur occupant de s’y installer directement après la signature du bail.
Vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel ou micro BIC dans ce cas. Chacun d’entre eux possède leurs propres points forts.
Alors, comment faire le bon choix ? Quels sont les points d’attention à prendre en compte ? Comment réussir en tant que loueur meublé non professionnel ? Découvrez les réponses à ces questions avec Pépite Urbaine.
Tout savoir sur le LMNP, le sommaire :
- Qu’est-ce que le statut LMNP ?
- Quel type de logement pouvez-vous louer ?
- Micro BIC ou réel : quel régime fiscal choisir ?
- Pourquoi investir dans l’immobilier en LMNP ?
- Location meublée non professionnelle : ce qu’il faut retenir
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Plusieurs solutions s’offrent à vous si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif. Vous avez tout d’abord à votre disposition la location vide qui vous permet de déclarer vos revenus sous le régime micro-foncier ou réel.
Louer un appartement meublé constitue toutefois une solution de plus en plus appréciée par les propriétaires bailleurs. En effet, cette option permet entre autres de bénéficier de :
- Un abattement forfaitaire de 50 % (sous le régime micro BIC) ;
- Une déduction des charges engagées dans l’exploitation du logement (avec le régime réel).
En générant des revenus non fiscalisés, vous pouvez réaliser jusqu’à 7 % de rentabilité locative nette.
Considérée comme une activité civile, la location meublée ne requiert pas une inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Lorsque vous décidez d’exercer ce métier à titre non professionnel, vous pouvez obtenir le statut de LMNP. En vigueur depuis 1949, celui-ci est régi par la loi n° 49-458 du 2 avril 1949.
Il est en outre soumis à un plafonnement des recettes locatives annuelles qui doivent :
- Être inférieures ou égales à 23 000 € ;
- Correspondre à 50 % des revenus totaux du ménage au maximum.
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Quel type de logement pouvez-vous louer ?
Vous pouvez bénéficier du statut LMNP, que vous exploitiez un logement neuf ou rénové. Celui-ci doit néanmoins répondre à quelques critères essentiels. Notons entre autres :
- La superficie (supérieure à 9 m²) ;
- La hauteur sous plafond (excédant 2,20 m) ;
- La surface habitable (20 m³ au minimum) ;
- La performance énergétique (en adéquation avec les dispositions de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015).
Quant à la nature du bien loué, il peut autant s’agir d’un appartement à usage d’habitation que d’un meublé étudiant ou encore d’une résidence étudiante.
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 dresse par ailleurs une liste des équipements que vous devez fournir au futur locataire en tant que LMNP. Ils incluent principalement :
- La literie (avec couverture ou couette) ;
- Les volets ou rideaux pour la chambre à coucher ;
- L’électroménager pour la cuisine (four, plaques de cuisson, réfrigérateur ou leurs équivalents) ;
- Le mobilier de base (luminaires, table, sièges, étagères de rangement…) ;
- Les produits et matériels d’entretien ménager ;
- La vaisselle et les autres ustensiles de cuisine.
L’objectif étant de répondre convenablement aux exigences de la vie courante.
| ⚠️ Attention : Le bail de location doit faire mention des équipements présents dans chaque pièce. Leur disposition doit également s’adapter à la typologie du logement. Pour meubler judicieusement et correctement votre bien à Nantes, Angers, Rennes ou Lorient, profitez ainsi de l’appui de Pépite Urbaine. |
Micro BIC ou réel : quel régime fiscal choisir ?
Le statut de LMNP est certes intéressant d’un point de vue fiscal. Pour profiter de tous ses avantages, vous devez toutefois choisir le bon régime d’imposition.
Le micro BIC s’avère par exemple une bonne solution si vos charges locatives ne dépassent pas la moitié de vos gains. Vous n’êtes dans ce cas imposable qu’à hauteur de 50 % du montant total des loyers perçus. Le remboursement de la TVA immobilière constitue un avantage supplémentaire.
Si, en revanche, vous dépensez d’importantes sommes pour l’exploitation du bien, le régime réel simplifié se montre plus avantageux en LMNP. Vous avez ici la possibilité d’élargir les charges déductibles des impôts.
De même, vous pouvez amortir le coût de l’investissement immobilier et mobilier en déduisant de vos charges une annuité correspondant à la perte de leur valeur tout au long de la période d’utilisation du bien.
Vous devez ainsi anticiper tous les éventuels changements et opportunités à saisir pour les prochaines années. C’est justement pour cette raison qu’il est souvent conseillé de demander l’appui d’un professionnel en amont de cette aventure.
Que ce soit en micro BIC ou en réel, la LMNP reste dans tous les cas une bonne solution afin de réaliser un investissement locatif sans apport.
✔️ Bon à savoir : Pour exercer en toute légalité votre métier de loueur meublé non professionnel, vous devez :
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Pourquoi investir dans l’immobilier en LMNP ?
L’intérêt fiscal figure parmi les principaux atouts de la location meublée. À noter néanmoins que chaque régime est soumis à un plafonnement vis-à-vis des revenus locatifs :
- Inférieurs à 77 700 € en micro BIC ;
- Compris entre 77 700 et 254 000 € en réel simplifié ;
- Supérieurs à 254 000 € en réel normal.
Le régime réel en LMNP vous permet en plus de créer un déficit foncier — imputable à vos revenus locatifs. Le montant ne doit pas excéder 10 700 € par an. Tandis que l’excédent peut être reporté sur 10 ans. Celui-ci s’applique lorsque les charges liées à l’entretien et à la réhabilitation du logement sont supérieures aux recettes perçues.
À noter que cette solution ne s’applique pas dans le cadre d’une déclaration sous micro-BIC.
Parmi les nombreux avantages de la LMNP, citons aussi la rentabilité intéressante. En louant un appartement meublé, vous avez effectivement la possibilité de fixer un loyer 10 à 20 % supérieur par rapport à une location nue.
Le rendement peut être d’autant plus élevé si vous décidez d’œuvrer dans le domaine de la location saisonnière.
| ✍️ Conseil : Pour vous faciliter la tâche, pourquoi ne pas aussi déléguer la gestion locative à un professionnel ? Libérez-vous des contraintes liées à cette activité — tout en profitant d’une gestion efficace et sereine. |
Location meublée non professionnelle : ce qu’il faut retenir
- Le statut LMNP désigne un propriétaire bailleur exerçant dans l’immobilier locatif à titre non professionnel.
- Il est accessible à tout contribuable générant des recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 € ou à 50 % des revenus globaux du ménage.
- Lors de la déclaration de vos loyers, vous avez le choix entre le régime réel simplifié ou micro BIC. Le premier ouvre droit à une déduction des charges d’exploitation. Tandis que le deuxième vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %.
- La location meublée non professionnelle comporte de nombreux avantages : excellente rentabilité locative, revenus attractifs, amortissement du bien et du mobilier, etc.
- Pour trouver la meilleure stratégie d’investissement en LMNP dans l’ouest de la France, faites appel à Pépite Urbaine.
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