Nos 5 conseils pour réaliser un investissement immobilier sans apport !

Êtes-vous tenté par l’investissement locatif ? Sachez qu’il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier sans avoir un apport personnel important. Parmi les solutions les plus plébiscitées : le crédit immobilier. La banque pourrait en effet financer votre projet.

Bien entendu, il existe d’autres solutions pour financer totalement ou partiellement votre achat, mais aussi les travaux à réaliser avant la mise en location.

Alors, envie de savoir comment investir dans l’immobilier sans argent ? Partez du bon pied avec ces 5 pistes. 

Comment investir dans l’immobilier sans argent ?

Le sommaire :

• Est-il possible d’investir sans argent ?
• Faites une demande de prêt immobilier pour investir sans argent
• Investissez à plusieurs pour créer un patrimoine
• Récupérez une partie de votre investissement grâce à la défiscalisation
• Optimisez la rentabilité avec le statut LMNP
• Profitez des petits coups de pouce de l’État

Est-il possible d’investir sans argent ?

Il est théoriquement possible d’investir dans l’immobilier locatif sans apport, mais cela peut être plus difficile. En général, l’apport personnel est souvent nécessaire pour obtenir un prêt immobilier et couvrir les frais liés à l’achat d’une propriété, tels que les frais de notaire, les frais d’agence, et éventuellement les coûts de rénovation.

Cependant, il existe aujourd’hui avec l’évolution des conditions d’accession à l’emprunt quelques solutions alternatives et stratégies pour obtenir un financement dans l’immobilier locatif sans apport significatif :7

• Prêt à 110 % : Certains prêteurs proposent des prêts à 110 %, qui couvrent l’ensemble du coût de l’achat, y compris les frais supplémentaires. Cependant, ces prêts peuvent avoir des conditions plus strictes et des taux d’intérêt plus élevés.
• Prêt entre particuliers : Il est possible de trouver des vendeurs disposés à financer une partie de l’achat sans recourir à une institution financière. Cela peut impliquer la négociation de conditions de paiement directement avec le vendeur.
• Partenariat : Vous pourriez envisager de former un partenariat avec d’autres investisseurs ou personnes intéressées par l’immobilier. Chacun contribue selon ses moyens, et les profits sont partagés en conséquence.
• Crowdfunding immobilier : Les plateformes de crowdfunding immobilier permettent à un grand nombre d’investisseurs de financer collectivement des projets immobiliers. Cela pourrait être une option pour investir sans avoir à mobiliser un capital important.
• Achat en viager : Dans un achat en viager, l’acheteur verse une rente mensuelle au vendeur jusqu’à son décès. Cela peut être une option, mais il faut être conscient des implications à long terme et des risques potentiels.

Il est essentiel de noter que ce type de stratégies comporte des avantages et des inconvénients, et elles peuvent ne pas convenir à tous les investisseurs. Avant de prendre une décision, il est recommandé de consulter un professionnel de l’immobilier, un conseiller financier ou un expert en investissement pour évaluer la faisabilité et les risques associés à chaque approche.

Faites une demande de prêt immobilier pour investir sans argent 

Pour investir dans l’immobilier sans apport personnel, la solution la plus plébiscitée est probablement la demande d’offres de prêt personnalisées. C’est simple : sollicitez les banques pour financer votre projet. Ensuite, les loyers perçus serviront à rembourser les mensualités de l’emprunt.

Bien évidemment, vous devez en premier lieu convaincre les banques de vous octroyer les fonds nécessaires. Et pour ce faire, vous devez généralement remplir quelques conditions de base, à savoir : 

• Un projet immobilier viable ; 
• Une situation professionnelle stable (un statut de CDI ou de fonctionnaire est souvent privilégié) ;
• Une gestion financière saine. 

Bien que la disposition d’un apport personnel puisse jouer en votre faveur lors de la demande d’un prêt bancaire, une argumentation solide peut suffire pour convaincre la banque (statut de primo-accédant, emploi stable, réserve d’épargne suffisante, saut de charge modéré, etc.). Maîtrisez aussi tous les aspects de votre projet d’investissement locatif pour démontrer sa viabilité.

L’accompagnement d’un courtier expert peut également vous aider à défendre votre dossier auprès du bon organisme de crédit. 

Investissez à plusieurs pour créer un patrimoine

Cumuler les apports financiers permet de disposer d’un capital plus important, sans effort d’épargne. Créer une SCI (société civile immobilière) constitue notamment un excellent choix pour ce faire. L’absence de seuil minimum concernant le capital social constitue son premier avantage. Vous avez en plus la possibilité de diviser le coût d’acquisition du bien immobilier pour investir sans vous endetter.

À noter par ailleurs qu’une SCI propose des avantages fiscaux intéressants. La taxe sur la plus-value immobilière est par exemple fixée à 19 % si vous êtes soumis au régime d’imposition à l’IR. Un barème dégressif s’applique quant à lui au-delà de la cinquième année de détention du bien.

Pour mettre en place une stratégie gagnante, l’appui d’un expert en investissement locatif peut d’ailleurs s’avérer judicieux. Il vous fournira des conseils précis qui vous permettront entre autres d’optimiser le rendement en fonction du budget à disposition.

Pour Pépite Urbaine, la réussite d’un investissement immobilier, même sans apport personnel, réside d’ailleurs dans un accompagnement sur mesure. Nous mettons ainsi à votre disposition notre expertise pour mener à bien chaque étape (stratégie d’investissement, rénovation, ameublement et mise en location de votre bien locatif).

Récupérez une partie de votre investissement grâce à la défiscalisation 

Une autre solution consiste à équilibrer vos gains et vos charges en mettant à profit les dispositifs de défiscalisation immobilière. 

Bénéficiez par exemple d’importants avantages fiscaux grâce à la loi Pinel (accessible pour les investissements réalisés avant le 31 décembre 2024). Celle-ci s’applique aux investissements locatifs et donne accès à une réduction d’impôt dont le taux varie selon la durée de location. Pour 2023 :

• 10,5 % de réduction d’impôt pour un engagement de location de 6 ans ; 
• 15 % pour 9 ans de location ; 
• 17,5 % pour 12 ans de location. 

De l’autre côté, considérez également la loi Censi-Bouvard, applicable jusqu’au 31 décembre 2023, si vous souhaitez exploiter un logement locatif meublé. Ce dispositif vous permettra alors de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du montant investi (dans la limite de 300 000 € HT). Vous aurez aussi la possibilité de récupérer la TVA sur votre acquisition.  

Optimisez la rentabilité avec le statut LMNP

Choix du quartier d’implantation, revalorisation du bien, sélection rigoureuse du locataire… de nombreuses astuces peuvent vous aider à rentabiliser au mieux votre investissement locatif dès le départ.

Pourquoi ne pas aussi considérer la location meublée ? Il s’agit d’un excellent moyen pour dégager des bénéfices, même pour un investissement sans apport personnel. Utilisez par exemple votre emprunt bancaire pour équiper le bien avec du mobilier contemporain. Cela vous aidera à déclencher le facteur « coup de cœur » chez les locataires potentiels. De plus, vous pourrez revoir à la hausse le loyer (en moyenne, 15 à 30 % plus cher par rapport à la location vide).

En outre, le statut de loueur meublé non professionnel est associé à un régime d’imposition particulièrement avantageux. Sous le régime micro-BIC, seuls 50 % de vos revenus sont imposables. Tandis que sous le régime réel, vous pourrez déduire l’ensemble de vos charges et l’amortissement de vos bénéfices. Vos recettes locatives annuelles doivent cependant être inférieures à 23 000 € pour profiter du statut LMNP.

Pour mettre toutes les chances de réussite de votre côté, privilégiez l’accompagnement d’un professionnel. Si vous souhaitez investir dans l’ouest de la France, n’hésitez pas à contacter Pépite Urbaine. Rennes, Nantes, Lorient, Angers… nous connaissons parfaitement nos villes et ses quartiers les plus prometteurs. Nous vous aiguillerons ainsi vers les bons choix pour investir dans l’immobilier, même sans apport personnel. 

Profitez des coups de pouce de l’État

Pour investir dans l’immobilier sans argent, les subventions de l’État représentent des aides non négligeables. Dans les meilleurs cas, elles financeront entièrement votre projet.

Considérez par exemple :                                               

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) qui s’applique à l’achat d’une résidence principale ;
• Le Prêt d’accession sociale (PAS) qui s’adresse aux familles à revenus modestes souhaitant acheter ou faire construire leur résidence principale ;
• Le Prêt conventionné (PC), accessible via les organismes financiers ayant passé une convention avec l’État.

À noter cependant que la mise en location du bien demande l’aval de la banque et n’est possible qu’après les six années qui suivent la date de versement du prêt (PTZ, PAS ou PC), sauf cas particuliers.

De l’autre côté, vous avez la possibilité de vous tourner vers les aides de l’Anah. Elles financeront cette fois-ci les travaux de rénovation nécessaires avant la mise en location. Notons en particulier l’aide à la rénovation énergétique MaPrimeRénov’ qui vous permettra de revaloriser jusqu’à 3 biens locatifs. Pour en bénéficier, certaines conditions sont toutefois à respecter, notamment en ce qui concerne la nature des travaux à effectuer.