Achat immobilier acte en main : quels frais sont réellement à ma charge ?

Qu’est-ce qu’une vente acte en main ?

Pour conclure un achat immobilier, l’intervention du notaire est indispensable. Celle-ci entraîne des frais supplémentaires. Grâce à une vente « acte en main », vous pouvez toutefois éviter de les payer. Négociez tout simplement avec le propriétaire actuel pour qu’il prenne en charge ces dépenses.

En principe, il s’agit d’une stratégie financière avantageuse pour les deux parties, dans les faits. Cependant, elle comporte aussi quelques limites à connaître.

Alors, pourquoi réaliser un achat immobilier acte en main ? Quels sont ses inconvénients ? Existe-t-il d’autres alternatives à considérer ? Le point avec Pépite Urbaine.

Achat acte en main : le sommaire

• Le réel coût d’un achat immobilier
• Les avantages d’un achat immobilier acte en main
• Les limites de cette stratégie d’investissement
• Les alternatives à la vente acte en main
• Achat immobilier acte en main : ce qu’il faut retenir

Le réel coût d’un achat immobilier

Lors d’un achat immobilier, vous ne payez pas uniquement le prix du bien. Il existe également des dépenses annexes — communément appelées « frais de notaire ». Mais en réalité, les honoraires du notaire représentent seulement 10 % de ces charges.

La grande majorité de la somme due est reversée aux collectivités locales. Comptez par ailleurs les débours dans votre calcul. Il s’agit de frais administratifs avancés par le notaire pour finaliser la transaction (consultation du cadastre, paiement du service de publicité foncière, traitement des documents d’urbanisme…).

Ainsi, les frais d’acquisition couvrent :

• Les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière (versés au département, à la commune et à l’État) : cette partie des frais ne va pas dans la poche du notaire, ce sont les taxes prélevées par l’État. Le notaire est l’intermédiaire collecteur du droit d’enregistrement et de la publicité foncière, qui officialise auprès de l’État le changement de propriétaire. Il s’agit de la plus grande part dont sont composés les frais de notaire ;
• La contribution de sécurité immobilière ;
• Les frais et débours : pour faire simple, ce sont les frais de dossier du notaire et autres frais que le notaire doit payer pour constituer le dossier d’acquisition ;
• La rémunération du notaire à proprement parler (émoluments) : parce que tout travail mérite salaire, il s’agit de la part que le notaire se réserve pour la réalisation de la prestation de rédaction de l’acte de vente ou du compromis. Le montant est indexé sur le montant de l’acquisition concernée.

En théorie, opter pour un achat immobilier acte en main vous permettra d’économiser sur ces derniers. Selon la Fédération nationale de l’immobilier, l’ensemble représente effectivement en moyenne :

• Entre 7 et 8 % du prix total de la vente dans l’ancien ;
• Entre 2 et 3 % du coût dans le neuf.

Pour en avoir une idée précise des frais de notaire qui s’appliquent à votre projet, vous pouvez utiliser le simulateur mis en place sur le site du gouvernement pour connaître le montant estimatif. 

Comment bénéficier de l’acte en main pour acheter ou vendre un bien ?

L’acte en main n’est pas un dispositif encore très répandu dans l’achat/vente d’un bien, la plupart des gens ignorent l’existence d’une telle option.

Pour bénéficier de l’acte en main, il doit être simplement stipulé en tant que clause dans le compromis de vente par le notaire, qui fait mention de l’acte en main au cours de la préparation du contrat de la vente.

Quels sont les avantages d’un achat immobilier acte en main ?

Conformément à l’article 1593 du Code civil, « les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur ». Certains investisseurs immobiliers ont toutefois recours à une opération acte en main pour faciliter la transaction.

Dans certains cas, les vendeurs prennent eux-mêmes l’initiative de débourser les frais d’acquisition de leur poche. Ils font mention de cette volonté dans l’annonce immobilière.

Cela se produit généralement lorsque ces derniers veulent trouver rapidement un acheteur pour leur logement. Il s’agit d’une belle occasion si vous souhaitez améliorer le rendement de votre investissement locatif. À noter néanmoins que ces opportunités restent rares.

La plupart du temps, les propriétaires décident tout simplement d’inclure les charges annexes dans le prix. C’est ce qui leur permet ensuite de proposer une vente acte en main. Si cette opération ne vous permet pas de réaliser des économies notables, elle reste avantageuse dans le cadre d’une demande de prêt.

En effet, les banques demandent souvent un apport personnel égal à 10 % du prix du bien que vous souhaitez acquérir. Celui-ci est destiné à couvrir les frais d’acquisition, d’agence, de caution et de garanties. En ayant recours à l’achat acte en main, vous augmentez donc vos chances d’obtenir un emprunt sans apport.

Les limites de cette stratégie d’investissement

Tout d’abord, la vente acte en main est assez inhabituelle dans le domaine de l’immobilier. Vous pourrez ainsi avoir de la difficulté à convaincre le vendeur de proposer cette option lors de la transaction.

De l’autre part, acquérir un bien acte en main ne signifie pas systématiquement que les établissements financiers ne vous réclameront pas les 10 % d’apport minimum avant de vous octroyer un crédit immobilier. D’autant plus que les conditions d’emprunt sont particulièrement strictes en 2023 (taux d’endettement en dessous de 35 %, situation professionnelle stable, tenue de compte irréprochable…).

Par ailleurs, la rédaction du compromis de vente ne nécessite normalement pas la présence d’un notaire. Cependant, la présence d’une clause acte en main dans l’avant-contrat échappe à cette règle.

Ici, l’intervention d’un officier ministériel ne garantit pas seulement la sécurité juridique de l’acte. Elle atteste aussi de votre sérieux en tant qu’investisseur. Il s’agit d’un argument supplémentaire pour convaincre les banques. Or, cette démarche entraîne un coût supplémentaire (oscillant en moyenne entre 150 et 300 €).

Comment se déroule une transaction immobilière avec un acte en main ?

Lors d’une transaction immobilière avec un acte en main, le processus est similaire à celui d’une vente traditionnelle. La principale différence réside dans le fait que les frais de notaire sont pris en charge par le vendeur, ce qui permet à l’acheteur d’économiser sur ces coûts.

Les alternatives à la vente acte en main

Lorsque le vendeur regroupe les frais de notaire au prix initial fixé pour son bien, vous ne bénéficiez pas d’un avantage financier. Dans ce cas, la négociation constitue une meilleure solution puisqu’elle vous permettra de diminuer les frais d’acquisition.

Afin de réaliser les meilleures affaires, sollicitez également l’aide d’un professionnel. Celui-ci dispose de l’expertise nécessaire pour vous guider au cours de votre achat.

Pépite Urbaine propose notamment un accompagnement sur mesure à destination des investisseurs immobiliers de l’ouest de la France. Notre objectif est simple : vous aider à acquérir un bien rentable, au prix le plus juste. Pour vous, ce sera l’occasion d’améliorer votre rendement locatif sur le long terme.

Troisième alternative à l’acte en main : investir dans le neuf. Il s’agit de tout logement dont la date de construction n’excède pas 5 ans. Les frais d’acquisition sont moins élevés, car vous devez uniquement vous acquitter de la taxe de publicité foncière et des honoraires du notaire.

Si, en revanche, vous souhaitez réaliser un investissement immobilier sans apport, vous avez à votre disposition plusieurs solutions. Elles s’avèrent plus intéressantes par rapport à l’achat acte en main. Notons entre autres :

• La demande d’un financement bancaire ;
• La création d’une SCI ;
• Les dispositifs d’aide à l’investissement locatif. 

Achat immobilier acte en main : ce qu’il faut retenir

• Acheter un bien immobilier acte en main signifie que les frais annexes à la vente sont à la charge du vendeur. Son accord est donc indispensable.
• Le compromis ou la promesse de vente doit obligatoirement comporter une clause « acte en main » pour que la transaction soit valable. Confiez sa rédaction à un notaire.
• Cette stratégie immobilière peut comporter un avantage financier, mais uniquement si le vendeur accepte de prendre en charge la totalité des frais d’acquisition. Dans la majorité des cas cependant, les propriétaires fixent leur prix en additionnant les frais d’acte à la valeur vénale du bien.
• Pour réduire les frais de notaire, la négociation s’avère plus judicieuse que l’achat acte en main.
• Considérez l’accompagnement d’un professionnel en investissement locatif pour vous aider à trouver un bien rentable. Obtenez ainsi le meilleur rendement par rapport au capital investi.
• Avec Pépite Urbaine, bénéficiez d’un interlocuteur unique et d’un suivi personnalisé tout au long de votre projet d’investissement immobilier dans l’Ouest.
• Notre équipe vous conseille sur les secteurs porteurs à privilégier à Nantes, Angers, Lorient et Rennes.
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