Immobilier : quelle stratégie pour un investissement locatif rentable ?

L’investissement locatif fait partie des meilleures stratégies pour se constituer un patrimoine pérenne. Location meublée ou de courte durée, colocation, placement dans un bien rare, investissement dans l’immobilier commercial… plusieurs solutions s’offrent à vous.

Pour assurer une bonne rentabilité, vous devez toutefois être proactif. Prenez le temps de bien étudier le potentiel de votre stratégie immobilière. Pourquoi ne pas aussi bénéficier de l’accompagnement sur mesure de Pépite Urbaine pour votre projet d’investissement dans l’Ouest ?

S’agit-il de votre premier investissement locatif ? Ou êtes-vous plutôt à la recherche d’une nouvelle opportunité ? Voici quelques idées de placements rentables à considérer.

Pourquoi faire un investissement locatif ?

Parmi tous les investissements, l’immobilier à toujours été une valeur refuge, d’autant plus quand votre investissement est locatif, et vous rapporte donc de l’argent.

Plusieurs raison qui font l’investissement locatif un bon investissement :

Un bon taux de rendement 

Comparé aux autres types d’investissement, l’investissement locatif possède un rendement très intéressant tant sur les revenus générés par leur mise en location, que sur la revente du bien et la plus-value potentielle associée. Ajoutez à cela une zone de logement tendue, et toutes les conditions sont réunies pour avoir un bien jamais en vacance locative et prenant de la valeur chaque année.

Un risque maîtrisé

Sauf cas exceptionnels, l’achat d’un logement locatif reste un investissement avec un risque maîtrisé. Etant donné sa nature, un bien tangible, et son utilité dans la société, les fluctuations existent comme sur tous les marchés, mais elles sont généralement moindres sur le marché de l’investissement locatif. Les dispositifs légaux sont tels aujourd’hui que vos loyers peuvent être protégés et assurés avec l’assurance loyers impayés, par exemple. La location d’un logement apporte aussi son lot d’avantages sur un plan fiscal avec le dispositif Denormandie, entre autres, qui vous permettra d’obtenir une réduction d’impôt sur la rénovation d’un bien à usage locatif.

Un investissement relativement accessible

Sauf crise financière nationale, l’achat d’un bien locatif reste relativement accessible en termes de prix et de compréhension des enjeux, à l’inverse d’investissement boursiers. Les conditions auprès de votre banque pour une demande de prêt sont souvent plus accessibles que pour une résidence principale qui ne va pas générer de revenus.

Quel type d’investissement locatif est le plus rentable ? Le sommaire :

2. La location meublée non professionnelle
3. L’investissement locatif de courte durée
4. L’investissement dans un studio ou en colocation 
5. L’investissement locatif dans un bien atypique
6. L’immobilier commercial et professionnel

1. La location meublée non professionnelle

Si la location meublée figure parmi les investissements les plus rentables en 2023, c’est probablement dû au fait que les loyers sont généralement plus élevés dans ce cas.

En France, le loyer moyen pour un appartement meublé est notamment de 709 € en août 2023 (contre 671 € pour un appartement vide). La différence pourrait même atteindre les 30 % dans les zones tendues.

En effet, la rentabilité d’un investissement locatif dépend grandement du secteur que vous avez choisi. Louer un logement meublé peut par exemple s’avérer plus avantageux dans :

• Les villes universitaires ;
• Les pôles économiques ;
• Les grandes agglomérations françaises.

Vous pouvez y trouver plus facilement des locataires qui souhaitent s’installer rapidement. C’est surtout le cas des jeunes actifs, des célibataires et des étudiants. Un bien loué meublé pourrait alors être deux fois plus rentable.   

Néanmoins, l’investissement locatif en meublé demande aussi un budget plus conséquent par rapport à la location vide. La loi vous impose effectivement d’équiper le logement d’une liste de meubles bien précis. Notons entre autres :

• La literie avec couette ;
• Les rideaux ;
• L’électroménager (four, réfrigérateur, plaques de cuisson…) ;
• Les ustensiles de cuisine ;
• Les mobiliers indispensables (tables, sièges, étagères de rangement…).

Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez cependant déclarer vos revenus au régime réel simplifié. Cela vous permettra entre autres de déduire de vos revenus locatifs l’ensemble des charges courantes (frais fixes, taxe foncière, assurance PNO et loyers impayés, entretien…).

2. L’investissement locatif de courte durée

Pour réaliser un investissement immobilier rentable, considérez également la location saisonnière. Cette stratégie vous permet de percevoir un loyer facturé à la semaine plutôt qu’au mois. Comme vous meublez le logement, vous pouvez aussi générer des revenus plus élevés.

D’ailleurs, le taux de rentabilité serait dans ce cas 3 à 4 fois supérieur que celui de la location classique. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez toutefois étudier la réalité de l’offre et de la demande dans votre secteur cible. 

De même, privilégiez un secteur à forte attractivité touristique. Les régions de l’ouest de la France ont notamment enregistré une augmentation significative de la fréquentation touristique en 2022. Bretagne, Normandie, Auvergne-Rhône-Alpes, Pays de la Loire… ces derniers représentent d’excellents choix pour un investissement locatif de courte durée.

3. L’investissement dans un studio ou en colocation 

Investir dans une petite surface représente une véritable aubaine pour les primo-investisseurs. En effet, vous pouvez acquérir le bien de votre choix à un prix beaucoup plus attractif.

Malgré un coût d’acquisition intéressant, cette stratégie d’investissement locatif reste d’ailleurs rentable. Concrètement, le taux de rendement brut d’un appartement T1 ou T2 se situerait entre 5 et 7 %.

Bien entendu, la réussite de votre projet requiert aussi un choix judicieux quant à l’emplacement. De manière générale, les villes étudiantes conviennent particulièrement bien à ce type d’investissement. La ville de Nantes constitue par exemple un excellent choix à cet égard.

Selon Studapart :

• 25 % de la population nantaise sont des étudiants ;
• Ils seraient 50 000 individus à chercher un appartement étudiant chaque année dans la capitale historique de la Bretagne ;
• Ces derniers privilégient les studios et les appartements d’une pièce.

L’investissement en colocation représente une alternative intéressante. Cela vous permet effectivement de multiplier vos revenus. Le rendement reste ainsi satisfaisant, même si vous pratiquez un loyer individuel plus faible. Le taux de rentabilité net moyen se situe ici entre 5 et 7 %.

4. L’investissement locatif dans un bien atypique

Acheter un bien immobilier atypique en vue de le louer peut aussi être une stratégie rentable. Il peut s’agir d’ :

• Une cave ;
• Un garage ;
• Un box ;
• Une place de parking, etc.

Par ailleurs, ce placement comporte de nombreux avantages, incluant entre autres :

• La facilité de gestion ;
• Les faibles frais d’entretien ;
• La réduction des risques de dégradation.

La rentabilité locative annuelle, quant à elle, est variable en fonction de l’objet de votre investissement.

• La rentabilité moyenne pour un investissement locatif dans une place de parking oscillerait par exemple autour de 4 à 10 % (soit deux fois plus qu’une location dans une résidence d’habitation).  
• Elle serait comprise entre 7 et 9 % pour une cave.
• Tandis que le taux de rendement brut peut atteindre les 10 % dans le cas d’un garde-meubles.

Cependant, vous pouvez aussi investir dans un logement disposant de caractéristiques exceptionnelles. Certains critères entrent ici en jeu :

• La rareté du bien sur le marché ;
• L’histoire de l’immeuble ;
• La localisation exceptionnelle (privilégiez les quartiers historiques de renommée pour votre investissement locatif) ;
• Le caractère prestigieux du bien (ancien château, manoir, appartement penthouse, etc.).

5. L’immobilier commercial et professionnel

L’achat d’un local commercial peut constituer un autre placement financier intéressant. Ce type d’investissement comporte quelques avantages notoires, dont :

• La gestion locative simplifiée ;
• La répartition des charges entre le bailleur et le locataire ;
• L’importance des revenus du locataire.

Le bien peut d’ailleurs accueillir différentes activités (commerces, entrepôts, restaurants, hôtels, bars, etc.). 

Une autre possibilité en termes d’investissement locatif consiste également à louer un immeuble de bureaux.

Si vous optez pour un secteur porteur (notamment un quartier d’affaires dynamique), le taux de rendement interne peut atteindre 11,6 %. Il peut même augmenter si vous louez des locaux équipés.

À noter toutefois que ce type d’investissement locatif demande aussi un apport important.  

Investissement locatif rentable : que retenir ?

• Dans les grandes agglomérations, louer un logement meublé peut être deux fois plus rentable qu’une location vide.
• Dans le cas d’une location de courte durée dans une ville touristique, le taux de rentabilité peut être 3 à 4 fois supérieur par rapport à une location classique.
• Pour un premier investissement locatif, il est plus judicieux de miser sur les petites surfaces. Ces biens sont abordables, mais aussi rentables — surtout dans les villes étudiantes.
• Les biens atypiques de type cave, parking ou box sont deux fois plus rentables que les résidences d’habitation.
• L’immobilier commercial et professionnel constitue un autre choix. Cependant, ce placement s’adresse généralement aux investisseurs disposant d’un budget conséquent.