Dans cet article, nous dressons les contours des immeubles de rapport afin de vous donner un premier aperçu de ce type d’investissement. Les chiffres évoqués sont des moyennes, qu’il conviendra d’ajuster selon votre cas particulier. Pour plus de détails, contactez nos experts.
Un immeuble de rapport est un ensemble immobilier constitué de plusieurs logements, acquis ou construit par un seul et unique propriétaire, le bailleur.
Il peut s’agir d’un particulier, d’un professionnel ou d’un promoteur immobilier, qui détient l’intégralité du bloc et bénéficie donc de la pleine propriété de l’immeuble.
En ce sens, les immeubles de rapport se distinguent des immeubles en copropriété, ces derniers concernant plusieurs propriétaires ayant un ou plusieurs appartements dans un même immeuble.
Aussi appelé immeuble à loyers, l’immeuble de rapport est un investissement locatif dont l’objectif principal est la rentabilité. Par définition, il doit rapporter.
L’immeuble est divisé en plusieurs appartements qui sont ensuite proposés à la location. Les loyers financent tout ou partie des frais et des mensualités de prêt. Ensuite, lorsque le prêt est soldé, ils permettent de toucher une rente régulière et donc de générer des compléments de revenus.
Il s’agit d’une pratique apparue au 18e siècle afin de répondre d’un côté, à l’exode rural et aux besoins grandissants de logements dans les villes et, de l’autre côté, aux besoins des investisseurs à la recherche d’une rente. Ce fut notamment le cas à Paris durant la Restauration et la période haussmannienne.
L’immeuble de rapport était encore le modèle de construction dominant au début du 20ᵉ siècle avant que la copropriété ne connaisse un essor croissant.
De quoi est constitué un immeuble de rapport ?
Nous avons tendance à penser qu’un immeuble de rapport ne concerne que des logements d’habitation. Au contraire, les lots peuvent avoir plusieurs destinations différentes.
Il est par exemple possible de louer tout ou partie de l’immeuble pour un usage commercial. En fonction, on parle d’immeuble de rapport :
- d’habitation
- commercial
- mixte (habitations + commerces)
Évidemment, le type de bail diffère selon la qualité des locataires.
Pour les habitations, il est obligatoire de compléter et signer un bail de location en 2 ou 3 exemplaires (bailleur, locataire et caution éventuelle). Sa durée minimum est de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale). Notez que le modèle du contrat de location varie s’il s’agit d’un logement vide ou meublé.
Pour être considéré comme meublé, le logement doit comporter un certain nombre d’éléments (literie, réfrigérateur, plaque de cuisson, etc.). Vous trouverez la liste complète sur le site des services publics.
Pour les locaux commerciaux, au sein desquels doit s’exercer une activité commerciale, industrielle ou encore artisanale (commerce, bureaux, ateliers, etc.), il est nécessaire de signer un bail commercial. On l’appelle aussi le bail 3/6/9, car il est conclu pour une durée de 9 ans maximum et peut être résilié par le locataire tous les 3 ans à sa date d’anniversaire.
Quel régime fiscal pour un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport doit être soumis à un régime fiscal spécifique. Plusieurs choix s’offrent au bailleur propriétaire en fonction de sa stratégie d’investissement :
- location non meublée
- location meublée en LMP
- location meublée en LMNP (au réel ou micro BIC),
- Société Civile Immobilière (à l’IR ou à l’IS)
- SARL ou SAS
Chaque régime a ses avantages et ses inconvénients. Nos équipes sauront vous conseiller sur la stratégie la plus adaptée à votre situation.
Si vous investissez dans l’immobilier ancien, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) figure parmi les choix les plus intéressants et les plus recommandés par les spécialistes de l’immobilier.
En revanche, si vous faites construire un immeuble de rapport, la SCI à l’IS (soumis à l’impôt sur les sociétés) est le régime fiscal le plus couramment choisi. Une SCI vous permet d’investir les bénéfices de l’immeuble dans d’autres biens immobiliers, sans qu’ils soient pris en compte dans le calcul de votre impôt sur le revenu. C’est le système idéal si vous souhaitez développer rapidement votre patrimoine immobilier.
Enfin, les investisseurs les plus expérimentés pourront choisir de créer une holding, laquelle pilotera plusieurs SCI. L’intérêt ici est de pouvoir faire circuler la trésorerie entre les différentes SCI et donc de bénéficier plusieurs fois du taux d’impôt sur les sociétés réduit (15% pour les 38 120 premiers euros de bénéfice).
Quels sont les avantages d’un immeuble de rapport ?
L’investissement dans un immeuble de rapport (vs. l’achat de plusieurs biens séparés) comporte des avantages intéressants. Passons-les en revue ensemble.
Un prix d’achat plus intéressant
Lorsque l’on compare les tarifs au m2, le prix d’achat d’un immeuble de rapport reste souvent moins élevé que si l’on achète l’équivalent via plusieurs logements séparés.
C’est principalement dû au fait qu’il s’agit de biens peu liquides. Un actif est dit liquide lorsqu’il peut être acheté ou vendu rapidement et facilement, sans que cela impacte trop sa valeur.
Effectivement, on trouve beaucoup moins d’acquéreurs prêts à investir dans un immeuble de rapport que dans des appartements seuls (nous verrons pourquoi ensuite).
Notez qu’il s’agit d’une généralité à relativiser tant le marché immobilier de certaines villes peut être tendu.
Il s’agit donc généralement d’un marché beaucoup moins concurrentiel qui donne à l’investisseur une plus grande marge de manœuvre pour négocier le prix d’achat.
Moins de démarches
Le fait de n’acquérir qu’un seul bien, aussi conséquent soit-il, simplifie les recherches et les démarches administratives (agence immobilière, notaire, banque…).
Même si votre immeuble comporte 5 lots, son achat ne déclenche qu’une seule procédure, contre 5 procédures distinctes si vous achetez 5 logements pour un budget équivalent.
Répartition du risque de vacances
Ce point rejoint le précédent. Un immeuble de rapport vous permet de ventiler le risque et l’impact d’une vacance locative (ou d’un impayé) sur plusieurs logements.
Si l’un de vos locataires vous quitte, les autres continuent à vous verser leur loyer. En revanche, si un locataire de l’un de vos 5 logements vous envoie son préavis, vous vous retrouvez seul à assumer la mensualité de la banque.
Acquérir un immeuble entier vous octroie donc une marge de négociation avec la banque. Le banquier ne vous accorde qu’un seul emprunt, sécurisé par plusieurs loyers de plusieurs ménages (vs. 5 emprunts séparés, moins sécurisés).
Des frais moins élevés
L’un des autres avantages des immeubles de rapport est de diminuer les frais courants grâce aux économies d’échelle.
Si l’on reprend l’exemple précédent, vous ne paierez qu’une fois les frais de notaire (autour de 7 ou 8 % de la valeur du bien) au lieu de 5 fois pour 5 logements.
Idem avec les impôts fonciers. Même s’ils sont plus élevés pour un immeuble entier, ils restent inférieurs à 5 taxes additionnées (à surface équivalente).
Vos frais de syndic sont aussi beaucoup moins élevés, voire nulles si vous décidez de gérer ces sujets en direct.
Dernier exemple avec les factures de travaux. Avec un immeuble de rapport, vous n’avez qu’une seule toiture et qu’une seule façade à entretenir. De plus, il vous est plus simple de négocier des prix de gros tant la surface à traiter est plus importante.
La liberté de décision
Nous l’avons vu plus haut. Par définition, un immeuble de rapport est détenu en mono-propriété.
Cela signifie que le propriétaire bailleur peut décider, comme bon lui semble, des travaux à réaliser, des modifications de parties communes et des changements de destinations des lots (transformer un local commercial en logement, ou inversement), etc.
C’est d’ailleurs, en général, ce type d’opération qui permet de créer de la valeur sur votre investissement immobilier et qui est généralement très compliqué dans une copropriété.
Avec un immeuble de rapport, vous évitez le risque de voir vos initiatives bloquées par des copropriétaires en désaccord.
Une meilleure rentabilité locative
Un immeuble de rapport offre l’un des meilleurs retours sur investissement (ROI) parmi les différents investissements immobiliers.
On l’a vu, leur montant à l’achat est plus intéressant (rapporté au prix au m2) et les charges courantes sont moins élevées.
À cela, ajoutez le fait que la valeur locative des biens reste identique à ceux vendus individuellement. Vous pouvez proposer vos appartements aux mêmes loyers que les autres du quartier.
Cette combinaison permet d’obtenir une rentabilité locative de l’ordre de 8 à 10 % en moyenne.
Un effet levier à la revente
Un immeuble de rapport permet (la majorité du temps) d’effectuer une plus-value conséquente à la vente grâce aux économies réalisées sur le prix d’achat et les frais associés.
Il est possible de revendre l’entièreté de l’immeuble d’un coup. Dans ce cas, prévoyez un délai de vente plus long. Les acquéreurs sont plus rares.
Vous pouvez aussi choisir de diviser l’immeuble en plusieurs lots et les vendre individuellement. Vous attirerez beaucoup plus d’acquéreurs. Cependant, veillez à ce que les frais de création de copropriété et les éventuels frais de travaux ne grèvent pas trop votre rentabilité.
Quels sont les inconvénients d’un immeuble de rapport ?
On l’a vu, un immeuble de rapport ventile les risques, diminue les frais et offre un meilleur rendement. En revanche, un tel investissement immobilier comporte quelques difficultés qu’il convient d’anticiper.
Premièrement, vous l’aurez compris, le montant d’investissement de départ est beaucoup plus important.
De plus, le risque financier est concentré sur un seul bien immobilier unique. Assurez-vous de bien choisir votre immeuble car vous serez seul à assumer 100 % des risques. Il n’y a pas le droit à l’erreur.
Il est fortement conseillé de disposer de liquidités solides en cas d’imprévu (toitures, ravalement de façades, etc.). Vous n’aurez pas la possibilité de diviser le coût des travaux avec d’autres copropriétaires. Avoir des connaissances en BTP, voire un réseau d’artisans de confiance, est ici un plus non négligeable pour hiérarchiser et budgétiser correctement les travaux.
Ensuite, il vous faut prévoir du temps pour la gestion des locataires et de leurs doléances. Vous avez la possibilité de déléguer cette tâche à une agence, mais veillez à ce que cela ne diminue pas trop votre rentabilité.
Un dernier inconvénient est le manque de liquidité des immeubles de rapport à la revente. S’il vous confère une position avantageuse au moment de l’achat, vous vous retrouvez dans la position inverse au moment de la vente. Veillez donc à ne pas vous retrouver obligé de revendre en urgence. Un immeuble de rapport ne se revend ni rapidement, ni facilement.
Comment bien choisir son immeuble de rapport ?
Sélectionnez le bon immeuble…
Voici quelques critères indispensables à analyser avant de jeter votre dévolu sur un immeuble de rapport.
Prenez le temps d’examiner l’état général du bien. Y a-t-il des travaux à prévoir ? Encore une fois, il est bon d’avoir quelques connaissances en BTP ou de venir visiter avec des artisans, pour déterminer les coûts au plus juste.
Évaluez le nombre de lots et les prestations de chacun (superficie, balcon, garage, jardin, nombre de chambres…). Assurez-vous notamment que l’immeuble dispose de compteurs individualisés pour la fourniture des fluides (eau, gaz, électricité…), afin de ne pas avoir à effectuer d’avance de charges.
Étudiez les diagnostics immobiliers réalisés (DPE, amiante…) et comparez-les avec les normes de performance énergétique en vigueur ou à venir.
Enfin, prenez en compte la ville et le quartier dans lequel se trouve l’immeuble que vous visitez. S’il s’agit d’un quartier à majorité étudiante, veillez à ce que l’immeuble propose des appartements adaptés, de type studio, T1 ou T2. En revanche, si le quartier attire des couples d’actifs plus âgés, privilégiez des logements plus grands (T2, T3, T4).
…au bon prix…
C’est le nerf de la guerre. Seulement, acheter au bon prix nécessite une analyse minutieuse du marché immobilier.
Comparez les prix proposés avec plusieurs évaluations des tarifs moyens dans le secteur. Ajustez-les en fonction des prestations, de la qualité de l’immeuble, de l’emplacement, de la superficie, etc.
Pour calculer votre rentabilité, renseignez-vous aussi sur le montant des loyers moyens dans la zone, par type de logement (studio, T2, T3, meublé, vide…).
Si vous avez un budget limité pour votre projet immobilier, privilégiez plutôt des villes secondaires de taille moyenne (comme Angers, Rennes ou Lorient).
… et au bon endroit.
Ici, il s’agit d’analyser la tension locative dans la zone. Privilégiez un secteur attractif qui propose les principales commodités aux alentours (infrastructures, transports en commun, commerces…).
En règle générale, les zones près des facultés et des universités ou les quartiers vivants près du centre-ville présentent un faible risque immobilier. Ils sont plus simples à louer (donc moins de vacances locatives) et plus simples à revendre.
Il est fortement conseillé d’être accompagné par un expert qui connaît le marché immobilier du secteur.
Si vous êtes un particulier, préférez une ville que vous connaissez, pas trop éloignée de votre domicile ou votre lieu de travail. Vous pourriez être amené à vous y rendre régulièrement. Vous pouvez aussi vous appuyer sur une agence immobilière en qui vous avez confiance. Vous aurez la possibilité de leur déléguer la gestion locative par la suite.
Quel est le profil des investisseurs en immeuble de rapport ?
Si un immeuble de rapport propose généralement un meilleur rendement que l’investissement locatif traditionnel, il s’agit aussi d’un projet plus risqué.
Les investisseurs, qu’ils soient marchands de bien, promoteurs ou simples particuliers, doivent bénéficier d’une capacité financière solide. Outre le prix d’achat, vous devrez certainement prévoir des travaux (plus ou moins conséquents).
Sachez tout de même qu’un bien est considéré comme immeuble de rapport dès qu’il comprend 2 lots. Il existe donc de petits immeubles qui peuvent convenir aux investisseurs plus modestes. Cela permet, à budget équivalent, d’acheter une maison scindée en deux, plutôt qu’un grand appartement en copropriété.
Il s’agit cependant d’un investissement à moyen/long terme réservé aux investisseurs avertis et renseignés sur les règles de l’investissement locatif (régime fiscal, fonctionnement d’un syndic, baux de location, etc.).
Comment estimer le prix d’un immeuble de rapport ?
Avant de se lancer dans n’importe quel projet immobilier il convient évidemment de se renseigner sur le juste prix du bien que vous convoitez, pour ce faire, ces quelques pistes pourront vous aider :
- Le prix du marché : la première donnée à vérifier est le prix du bien par rapport au marché sur lequel il se situe. Cette information est à comparer par rapport aux autres biens sur un même secteur et sur une période similaire.
- Le taux de rendement : on parle ici de la balance entre les charges mensuelles totales du bien et le montant des loyers que vous projetez d’appliquer pour la location du bien.
- Lavaleur réelle ou valeur intrinsèque : cette valeur est une projection du prix du bien s’il était construit aujourd’hui à l’identique avec les contraintes actuelles. Enlevez à cela la dépréciation due à l’usage et au temps et vous obtiendrez un aperçu de la valeur réelle du bien.
Toutes ces informations sont à comparer les unes aux autres pour vous créer une fourchette estimative qui prendra en compte plus de facteurs que la simple indexation sur le marché immobilier du moment, que l’on sait parfois très fluctuante.
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