Droit de préemption du locataire : le guide complet pour une vente réussie

Le droit de préemption du locataire est une disposition légale définie par la loi Mermaz (loi du 06 juillet 1989).

Il concerne principalement les logements loués vides, que ce soit dans le cas d’un bail résidentiel ou commercial. Il donne la priorité à l’offre d’achat du locataire actuel lorsque le propriétaire bailleur souhaite vendre son bien.

Alors, que dit la loi sur le droit de préemption du locataire ? Dans quelles situations peut-il s’appliquer ? Et quelles sont les formalités à suivre pour vendre votre logement locatif dûment ?

Les réponses avec Pépite Urbaine.

Droit de préemption du locataire : le sommaire

• Droit de préemption du locataire : que dit la loi ?
• Quand pouvez-vous vendre un bien locatif ?
• Vente en cours de bail : est-ce possible ?
• Comment s’applique le droit de préemption du locataire ?
• Quelles sont les limites du droit de préemption du locataire ?

Droit de préemption du locataire : que dit la loi ?

Conformément aux termes de l’annexe de l’arrêté du 29 mai 2015, tout propriétaire bailleur peut donner congé à son locataire pour :

• Jouir à nouveau de son logement et l’utiliser en tant que résidence principale pour lui ou ses proches ;
• Vendre son bien locatif ;
• Résilier le bail (notamment en cas de non-respect des engagements de la part du locataire).

Dans le cadre d’une vente, l’occupant actuel du logement bénéficie de ce que l’on appelle le « droit de préemption du locataire ».

Cela signifie que ce dernier a la priorité pour acheter le bien aux mêmes conditions que vous proposez à n’importe quel autre acquéreur potentiel.

Dans le cas d’un local à usage commercial ou artisanal, il faut se référer à l’article L145-46-1 du Code du commerce. Ici encore, vous devez notifier le locataire de votre intention de vendre pour lui offrir l’opportunité d’acquérir le bien. 

Quand le locataire a un droit de préemption ?

Il existe 3 principaux cas de figure qui permettent à un locataire d’exercer le droit de préemption, ces 3 cas de figure sont les suivants : 

Le congé pour vente

Le locataire a la possibilité d’exercer son droit de préemption sur l’habitation au cours des deux premiers mois de la période de préavis.

En cas d’exercice de ce droit, la vente doit être conclue dans un délai de deux mois à partir de la date d’envoi de la réponse. Si le locataire a recours à un prêt, ce délai est étendu à quatre mois. 

Il est important de noter que l’absence de réponse équivaut à un refus de la proposition.

La vente à la découpe

Trois mois avant l’envoi de l’offre de vente (qui inclut la reproduction de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, ainsi que les prix, conditions de la vente, projet de règlement de copropriété et diagnostic technique de l’état de l’immeuble), une réunion d’information préalable doit être organisée. Cette réunion est accompagnée de l’envoi d’un courrier détaillant les modalités de la vente par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans le cas où l’offre est acceptée, la finalisation de la vente doit respecter un délai de deux mois à partir de l’acceptation. Si un prêt est nécessaire, ce délai peut être étendu à quatre mois.

La vente par lots

La préemption est réalisable par retour de lettre recommandée à la notification reçue en stipulant évidemment le prix, qui doit être celui proposé dans la notification. Dans ce cas aussi, la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois, sauf si recours à un prêt, ce qui porte ce délai à quatre mois.

Quand pouvez-vous vendre un bien locatif ?

Vous pouvez procéder à la cession du logement à la fin du contrat de location. Assurez-vous toutefois de respecter les législations en vigueur :

• L’avertissement préalable du locataire (préavis) 6 mois avant la fin du bail ;
• L’envoi ou la remise en main propre d’une lettre recommandée avec accusé de réception pour informer le locataire de votre souhait de vendre ;
• Le respect du droit de préemption du locataire.

Selon l’annexe de l’arrêté du 13 décembre 2017, vous pouvez mettre fin au bail d’un locataire protégé uniquement si vous :

• Êtes âgé de plus de 65 ans ;
• Percevez des ressources annuelles inférieures aux plafonds applicables concernant l’accès aux logements locatifs aidés ;
• Proposez à l’occupant une solution de relogement adéquate.

Vente en cours de bail : est-ce possible ?

Vous avez la possibilité de vendre votre logement locatif à un tiers, même si celui-ci est toujours occupé. Il s’agit d’un cas particulier énoncé dans l’annexe de l’arrêté du 13 décembre 2017.

Ici, le droit de préemption du locataire ne s’applique plus. Vous devez cependant le notifier de cette cession et lui communiquer les coordonnées du nouveau propriétaire.

Si ce dernier souhaite à son tour reprendre le logement, il doit généralement respecter un délai de 2 ans à compter de la date d’acquisition avant de réaliser ce projet.

Cela peut toutefois varier en fonction de la date de la fin du contrat (Article 15 — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) :

• Moins de 3 ans après l’acquisition : il doit attendre la fin de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail ;
• Plus de 3 ans : il peut procéder à la cession à la fin du bail et doit respecter le droit de préemption du locataire.

Durant cet intervalle, les dispositions du contrat en cours restent effectives (durée de location, dépôt de garantie, caution…).

Comment s’applique le droit de préemption du locataire ?

Pour que la vente du logement locatif soit en conformité avec les législations en vigueur, référez-vous au paragraphe II de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet. Vous devez principalement :

• Respecter le délai de préavis de 6 mois (à communiquer au locataire par LRAR ou en main propre contre récépissé) ;
• Donner à l’occupant la possibilité d’exercer le droit de préemption du locataire ;
• Lui permettre de formuler une offre d’achat durant les 2 mois qui suivent la notification.

L’acquéreur dispose d’un autre délai de 2 mois pour conclure la vente. En présence d’une condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt immobilier, l’acheteur dispose de 4 mois.

Quoi qu’il en soit, le contrat de bail se prolonge jusqu’à la finalisation de l’acte authentique.

Si l’occupant actuel ne souhaite pas exercer le droit de préemption du locataire ou formule une contre-offre qui ne vous satisfait pas, il doit tout simplement quitter les lieux à la fin du bail.

Quelles sont les limites du droit de préemption du locataire ?

Vous pouvez proposer à votre locataire d’acquérir le logement de manière prioritaire dès lors où il ne s’agit pas d’un bien très dégradé ou insalubre. En effet, un bâtiment ne peut être habité s’il présente un risque avéré pour la santé et la sécurité des occupants.

Par ailleurs, l’acquéreur a la possibilité de saisir le juge des contentieux de la protection dans le cas d’une vente frauduleuse. Vous vous exposez alors à une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000 € (30 000 € s’il s’agit d’une personne morale).

C’est par exemple le cas d’un achat à un prix excessif suite à l’application du droit de préemption du locataire. Cela peut annuler la cession.

Si vous décidez de proposer un tarif plus avantageux à un autre acheteur, vous devez envoyer une nouvelle offre de vente au locataire. Le notaire peut aussi lui communiquer les nouvelles conditions à votre place.

De même, vous ne pouvez pas modifier le motif du congé. Si vous avez exprimé votre intention de vendre le logement, vous devez y procéder.

Si vous avez besoin de conseils pour réussir votre investissement locatif et pour éviter les mauvaises surprises, faites confiance à un professionnel.

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