Nos conseils pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif

La décision est prise : vous avez choisi l’investissement immobilier pour développer votre patrimoine. Dès aujourd’hui, apprenez à calculer rapidement la rentabilité locative d’un bien immobilier pour vous assurer de saisir les meilleures opportunités.

Si la rentabilité nette est l’indicateur le plus concret pour une estimation précise, le calcul du rendement locatif brut vous donnera également un aperçu global du potentiel de votre bien sur le court terme.  

Alors, comment connaître la rentabilité d’un investissement locatif ? Les détails avec Pépite Urbaine.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

• Le sommaire :
• Calculez d’abord le rendement locatif brut
• Déduisez les différentes charges inhérentes à la gestion du bien
• Considérez les avantages fiscaux pour le calcul de la rentabilité nette nette
  • Le dispositif Denormandie
  • Le dispositif Pinel
  • Le dispositif Loc’Avantages
• Évaluez la performance d’un investissement locatif sur le long terme
• Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif net ?

Calculez d’abord le rendement locatif brut

Pour mieux calculer la rentabilité de votre futur investissement locatif, commencez par évaluer le rendement brut. Il s’agit ici de mesurer le ratio entre le loyer annuel généré par votre activité et la mise de fonds initiale. Son intérêt est simple : fournir un aperçu global de votre projet. Est-il pertinent ou non ?

Le résultat s’exprime dans ce cas en pourcentage et la formule de calcul est relativement facile. En effet, il vous suffit de diviser vos recettes locatives par le prix d’achat initial du bien immobilier. Multipliez ensuite le quotient par 100.

Prenons un exemple concret. Un appartement qui vous intéresse est mis en vente à 160 000 €. Vous souhaitez en tirer un loyer mensuel de 630 €. Le calcul du rendement brut se passe alors comme suit :

(630 € X 12 mois)/160 000 € X 100 = 4,725 %.

À noter toutefois qu’un bien avec un taux de rendement élevé peut aussi présenter plus de risques. Cela peut s’expliquer entre autres par un loyer supérieur à la moyenne du marché, ce qui peut augmenter le risque de carence et de vacances locatives. Notons également l’apparition éventuelle d’une moins-value à la revente à cause d’un niveau de concurrence trop forte dans le secteur.

C’est justement pour cette raison qu’il peut s’avérer judicieux de profiter de l’aide d’un professionnel pour établir une solide stratégie de placement bien en amont de l’achat. Pépite Urbaine vous propose par exemple son accompagnement sur mesure afin de vous guider vers le secteur qui allie à la fois rentabilité, tension locative et potentiel de plus-value dans l’ouest de la France.

Déduisez les différentes charges inhérentes à la gestion du bien

Le taux de rendement locatif brut vous permet d’estimer en quelques secondes la pertinence de votre investissement immobilier. Cependant, il ne s’agit là que d’une vision globale du projet. Pour gagner en précision, Pépite Urbaine vous conseille de penser aussi au calcul de la rentabilité nette.

Dans ce cas, vous devez prendre en compte les dépenses engendrées par la possession du bien immobilier afin d’évaluer sa rentabilité. De manière générale, vous devez déduire de vos revenus locatifs annuels : 

• Les charges locatives non récupérables (dépenses liées aux gros travaux et à la copropriété) ;
• Les charges fiscales (taxe foncière et impôts) ;
• Les frais de gestion locative ;
• Les mensualités de crédit immobilier ;
• Les assurances (garantie loyers impayés, assurance propriétaire non-occupant…). 

Sur la base de cette rentabilité nette de charges, vous obtiendrez une estimation plus réaliste du retour sur investissement (ROI) à espérer de votre projet. Vous pouvez déterminer par la même occasion si l’achat d’un bien immobilier en particulier vous permettra de dégager un profit ou non.

Considérez les avantages fiscaux pour le calcul de la rentabilité nette nette

Les revenus locatifs s’accompagnent généralement d’un coût fiscal supplémentaire qui peut se répercuter sur vos résultats. Considérez ainsi votre taux marginal d’imposition dans votre calcul de rentabilité pour investir intelligemment. À noter que le taux d’imposition varie de 0 % à 45 % en fonction du montant de vos revenus globaux.

Cependant, investir dans l’immobilier locatif permet aussi de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques. Ils peuvent augmenter la rentabilité d’un bien grâce à la déduction des charges locatives de vos impôts sur le revenu (charges de copropriété, travaux d’entretien et de rénovation…).

En prenant en compte la tranche marginale d’imposition et l’abattement fiscal dans votre calcul, vous obtiendrez la rentabilité nette nette.

Pour bénéficier d’un abattement fiscal avantageux, plusieurs solutions s’offrent à vous.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie correspond à une aide fiscale accessible jusqu’au 31 décembre 2023. Celui-ci donne accès à une réduction d’impôt à hauteur de 12, 18 ou 21 % selon la durée de location prévue. Il s’adresse ainsi aux investisseurs locatifs exploitant un bien ancien à rénover.

Il faut également que le logement soit situé dans un quartier d’une ville concernée par le plan Action Cœur de Ville ou d’une commune signataire de l’Opération de revitalisation du territoire.

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est une solution qui permet aux particuliers de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu. Pour en bénéficier, ces derniers doivent investir dans une zone à forte tension locative, mais aussi dans un bien situé dans un logement d’habitation collectif.

À noter que le taux d’abattement fiscal varie en fonction de la durée de l’engagement de location et de l’année d’acquisition du bien.   

Le dispositif Loc’Avantages  

S’adressant plus spécifiquement aux propriétaires bailleurs, le dispositif Loc’Avantages permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant se porter sur une grande partie des revenus bruts fonciers (jusqu’à 65 %).

Cet abattement s’applique sur une base annuelle et vise essentiellement à développer le parc de logements à loyer abordable. Plusieurs critères sont à respecter pour en profiter. À savoir entre autres :

• Le plafond des loyers (15, 30 ou 45 % en dessous du marché) ;
• Le niveau de ressources du locataire (à définir via le simulateur de l’Anah).

Le seuil peut aussi varier selon la commune d’implantation, le type de bien en question et le contrat de location envisagée.

Évaluez la performance d’un investissement locatif sur le long terme

L’étape suivante consiste à calculer le taux de rentabilité interne (TRI). Vous devez ici considérer tous les flux de trésorerie relatifs à la détention du bien à travers le temps. C’est d’ailleurs là tout l’intérêt de cet indicateur puisqu’il vous permet d’anticiper le scénario de revente. Êtes-vous plus susceptible de réaliser une plus-value ou, à l’inverse, une moins-value immobilière ?

Pour ce faire, vous devez tenir compte de :

• La durée d’usage du logement locatif ;
• La valeur patrimoniale prévisionnelle du bien au terme de l’exploitation ;
• La rentabilité des fonds propres investis dans le placement.

Au fil des années, les prix du marché immobilier et le coût de la vie peuvent par exemple évoluer. Cela peut se répercuter sur vos revenus nets, sans oublier que vous avez de l’autre côté les dépenses fixes (mensualités d’emprunt immobilier, frais de dossier divers, taxe foncière, etc.). 

Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif net ?

Le taux de rendement locatif peut varier entre 2% et 7%. Le rendement locatif net ne s’objective pas toujours en fonction du plus grand résultat obtenu. 

Il existe de nombreux objectifs parmi lesquels : le complément de revenus, la constitution d’un patrimoine ou encore l’acquisition d’un bien de défiscalisation. En fonction de l’objectif visé, vous devez en tant que propriétaire, viser le taux de rendement approprié. Un taux de rendement trop fort générerait des impôts et taxes supplémentaires, ce qui est le but inverse d’une acquisition pour défiscalisation, par exemple.

Dans le cadre d’un investissement patrimonial, l’objectif visé est la préservation de la valeur du bien sur le long terme, il s’agit donc de biens avec des caractéristiques spécifiques. Vous pouvez viser un taux aux environs de 4%.

Enfin, quand votre but est le complément de revenus, nous vous conseillons en revanche de viser un taux relativement haut, au moins autour de 5% ou 6%.

Un bon investissement immobilier, c’est avant tout un rendement locatif net adapté à votre objectif ! L’excédent financier n’est pas toujours souhaitable en fonction de votre situation, charge à vous de bien vous assurer du choix du meilleur bien, en accord avec lesdits objectifs.