Diagnostics immobiliers obligatoires : lesquels réaliser avant une vente ?

En France, les propriétaires doivent effectuer différents diagnostics immobiliers obligatoires avant de mettre en vente leur appartement ou maison. Il s’agit d’un ensemble de documents qui a pour but d’informer un potentiel acquéreur de l’état global du logement.

Ils figureront dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Celui-ci permettra d’éviter les mauvaises surprises après la signature de l’acte notarié. Il évalue également les caractéristiques principales d’un bien, mais aussi de son environnement direct.

Alors, que savoir sur ces diagnostics techniques ? Quels sont les contrôles indispensables selon la nature de logement ? À qui faire appel pour les réaliser ? Éléments de réponse avec Pépite Urbaine.

Diagnostics immobiliers obligatoires, le sommaire :

• Que savoir sur les diagnostics immobiliers obligatoires ?
• Quels sont les principaux diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente ? 
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) 
• Le diagnostic plomb et amiante 
• Les diagnostics immobiliers obligatoires pour les installations intérieures
• Le diagnostic assainissement non collectif
• Les diagnostics immobiliers obligatoires spécifiques
• Quelle est la durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires ?

Que savoir sur les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Avant de vendre un bien immobilier, le vendeur doit fournir à l’acheteur toutes les informations pertinentes sur la propriété. L’objectif est de permettre à l’acquéreur de prendre une décision éclairée. Pour cela, le propriétaire doit réaliser différents diagnostics techniques, conformément à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Ces diagnostics immobiliers obligatoires doivent être inclus dans le DDT, qui sera ensuite annexé à la promesse ou à l’acte de vente.

Si le vendeur ne fournit pas un ou plusieurs de ces documents, il peut être tenu responsable envers l’acheteur pour tout vice caché. Aussi, l’acheteur a le droit de demander une réduction de prix par le biais d’une action en justice.

Quels sont les principaux diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente ?

Afin d’assurer un diagnostic en bonne et due forme, l’intervention d’un professionnel habilité est nécessaire. Ce dernier examinera le bâtiment sur la base de critères bien spécifiques pour évaluer sa condition et sa conformité.

Une série de tests et de vérifications sont dans ce cas indispensable.

1. Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE est avant tout une évaluation méthodique visant à quantifier l’utilisation d’énergie dans un logement. Son importance réside dans sa capacité à fournir des informations précises sur la consommation énergétique d’une structure, permettant ainsi d’identifier les opportunités d’amélioration à cet égard.

Cette analyse s’avère cruciale pour :

• Éviter l’achat d’une passoire thermique ;
• Optimiser les coûts d’exploitation ;
• Faire baisser les consommations énergétiques, notamment celles liées au chauffage et à la climatisation ;
• Atténuer l’impact environnemental en réduisant les émissions de gaz à effet de serre.

Si le DPE fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires, c’est aussi parce qu’il aide l’acheteur à estimer les potentielles charges énergétiques.

L’arrêté du 31 mars 2021 définit les dispositions techniques et les procédures à suivre dans ce cas.

Il s’agit également d’une information indispensable dans le cadre d’un achat pour un investissement locatif. En effet, l’État souhaite retirer progressivement du marché locatif les logements énergivores à partir de :

• 2025 pour les biens classés G ;
• 2028 pour ceux classés F ;
• 2034 pour les bâtiments classés E.

(Article 2 du décret n° 2023-796 du 18 août 2023.)

2. Le diagnostic plomb et amiante

Ces diagnostics immobiliers obligatoires permettent de repérer les revêtements contenant des matériaux ou produits qui peuvent présenter un risque d’intoxication pour les occupants.

Pour le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), il faut se référer aux articles L1334-5 et L1334-6 du Code de la santé publique. Il permet d’identifier, décrire et mesurer la concentration en plomb des revêtements peints présents dans les parties privatives d’une habitation.

Ce contrôle technique concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.

Conformément à l’article L1334-13 du Code de la santé publique, le diagnostic amiante de son côté doit établir la présence ou l’absence de cette substance cancérogène. Elle peut être présente dans certains produits ou matériaux au sein du logement mis en vente.

Ce deuxième diagnostic concerne les bâtiments construits avant juillet 1997. 

3. Les diagnostics immobiliers obligatoires pour les installations intérieures

Cela s’applique spécifiquement aux installations électriques et de gaz qui constituent le logement. Un contrôle technique est alors indispensable dès lors à celles-ci ont une ancienneté de plus de 15 ans.

Le diagnostic électricité est prévu dans les articles L.134-7, R126-35 et R126-36 du Code de la construction et de l’habitation.

Quant à l’évaluation de l’état de l’installation intérieur du gaz, il faut se référer à l’article L134-9. 

4. Le diagnostic assainissement non collectif

Aussi appelé « état de l’installation d’assainissement non collectif », ce contrôle technique concerne tous les bâtiments :

• Non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées ;
• Disposant d’une installation individuelle de traitement des eaux domestiques.

Il figure parmi les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente — aux termes de l’article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique.

Dans ce cas particulier, il convient de s’adresser au SPANC (Service public d’assainissement non collectif) pour établir le diagnostic. Cette entité sera en charge d’identifier :

• La présence ou l’absence de dysfonctionnements :
• Les risques pour la santé et l’environnement.

En cas de problème, des travaux de rénovation doivent être réalisés pour rendre l’installation conforme à la réglementation.

5. Les diagnostics immobiliers obligatoires spécifiques

Certains diagnostics s’appliquent uniquement si le logement est situé dans une région déterminée.

C’est par exemple le cas de celui de l’état des risques. Il sert de garantie à l’acheteur que le logement n’est pas situé dans une zone à risque naturel, minier, technologique, sismique, radon…

Les risques prévisibles sont établis pour chaque commune par arrêté préfectoral. Le site Géorisques peut également fournir des informations essentielles à cet égard.

Notons par ailleurs le diagnostic bruit. Il sert à informer l’acquéreur des potentielles nuisances sonores provoquées par l’exposition au bruit des avions.

Citons également le diagnostic termites qui fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une vente. Il concerne les zones infestées ou susceptibles d’être infestées à court terme par les termites ou autres insectes xylophages.

Quelle est la durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires ?

La période de validité d’un diagnostic immobilier varie en fonction de sa nature.