Avec une bonne préparation et une gestion bien pensée, louer son appartement devient plus facile. Renseignez-vous sur les réglementations en vigueur en matière de location immobilière. Aussi, choisissez judicieusement le bail en fonction de la demande locative. Location vide, meublée, colocation… rentabilisez votre investissement en sélectionnant le bon profil de locataire.
Pour éviter les mauvaises surprises, l’accompagnement d’un professionnel peut toutefois s’avérer judicieux. Alors, louer son appartement tout seul ou demander l’appui d’une agence ? Quelles sont les étapes à respecter pour une gestion locative efficace ? Les réponses avec Pépite Urbaine.
Comment louer son appartement ? Le sommaire :
- Louer son appartement soi-même ou via une agence ?
- Quelles sont les étapes d’une bonne gestion locative ?
- Examiner la législation locale
- Vérifier si le logement est décent
- Louer son appartement avec un bail adéquat
- Trouver un locataire sérieux et fiable
- Louer son appartement : faire un état des lieux
Louer son appartement soi-même ou via une agence ?
La location sans agence permet principalement d’économiser sur les frais de gestion. De l’autre part, gérer la location de votre propriété vous-même vous permet d’établir une relation directe avec le locataire. Cela peut faciliter la communication et promouvoir la bonne entente. Il s’agit d’un avantage non négligeable, surtout dans le cadre d’une résolution de conflit. Les deux parties pourront alors s’exprimer plus librement afin de trouver un bon compromis.
Toutefois, la gestion locative est une tâche complexe et fastidieuse. Louer son appartement requiert effectivement certaines compétences en matière juridique et fiscale. Vous devez par ailleurs tenir compte des différentes normes et obligations avant de pouvoir mettre en location votre logement. Une agence peut ainsi jouer le rôle d’un guide (de l’achat à la location) et in fine, de vous faire économiser plus que ce que vous dépensez.
| ⚠️ Attention : Louer son logement sans agence nécessite une bonne connaissance du marché locatif et de ses enjeux. Pour assurer la rentabilité de votre investissement, un appui professionnel peut donc être avantageux. Alors, faites le premier pas et discutons de votre projet dans l’Ouest dès aujourd’hui ? |
Quelles sont les étapes d’une bonne gestion locative ?
Bail non conforme, mauvais locataire, manque de rentabilité… les risques d’un investissement locatif sont nombreux.
Pour éviter les mauvaises surprises, vous devez impérativement prendre en compte quelques étapes cruciales avant de mettre votre logement en location.
1. Examiner la législation locale
La première étape pour louer son appartement consiste à se renseigner sur les lois applicables à chaque situation.
Conformément aux termes de l’article L635-1 du Code de la construction et de l’habitation, certains logements sont par exemple soumis à une autorisation de mise en location. Il s’agit principalement de biens situés dans des zones délimitées qui présentent une forte concentration d’habitats insalubres.
Pour louer son bien, il s’avère également nécessaire de connaître les dispositifs en faveur d’un encadrement de loyers. Notons en particulier l’article 18 de la loi Mermaz-Malandain. Il prévoit le plafonnement par décret des loyers dans les zones tendues.
Rennes fait notamment partie des dernières villes à mettre en application cette obligation. L’objectif étant de faciliter l’accès au logement et protéger les ménages aux revenus modestes.
Par ailleurs, notons les normes obligatoires en termes de sécurité. L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 en particulier donne un aperçu des améliorations à faire dans votre logement.
| 💡 Bon à savoir : Pour connaître si votre bien est situé en zone tendue ou non, rendez-vous sur le simulateur dédié de Service-Public.fr. |
2. Vérifier si le logement est décent
En tant que propriétaire-bailleur, vous avez l’obligation légale de proposer un logement décent à vos locataires. Les réglementations varient dans ce cas en fonction du type de location.
La surface minimale requise pour une colocation est par exemple de 16 m² pour 2 occupants. Ajoutez 9 m² pour chaque colocataire supplémentaire.
Lorsqu’il s’agit d’une habitation louée meublée, vous devez fournir certains équipements indispensables tels que :
- Les linges de maison (literie, couette ou couverture, rideaux…) ;
- L’électroménager (four, plaques de cuisson, réfrigérateur…) ;
- La vaisselle et les ustensiles de cuisine ;
- Le mobilier de base (table, sièges, étagères de rangement…) ;
- Le matériel d’entretien ménager.
Pour louer son appartement, il faut en outre réaliser les différents diagnostics immobiliers obligatoires. Vous devez d’ailleurs les présenter au futur locataire avec le contrat de bail. Citons en particulier :
- Le DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
- Le Crep (constat de risque d’exposition au plomb) ;
- Le diagnostic électricité et gaz (pour les installations de plus de 15 ans).
Le diagnostic bruit ou l’état des risques peuvent également être nécessaires si le logement est situé dans une zone spécifique.
| 🔔 Rappel : Louer son appartement peut être chronophage et stressant. Alors, considérez l’accompagnement sur mesure d’un professionnel comme Pépite Urbaine. Nous vous aidons à concrétiser votre investissement immobilier dans l’Ouest — depuis la recherche du bien jusqu’à la mise en location, en passant la rénovation et l’ameublement. |
3. Louer son appartement avec un bail adéquat
Une bonne stratégie est essentielle à tout investissement locatif rentable. Avant de mettre en location votre logement, étudiez ainsi les différentes options qui s’offrent à vous.
Chaque type de bail comporte ses spécificités et ses avantages. Si vous faites par exemple le choix de la location nue, la durée du bail est de 3 ans minimum (6 ans si vous louez à une personne morale).
Pour la location meublée, elle est de 1 an.
Cela signifie que vous serez moins exposé aux vacances entre deux locataires. Cette alternative peut aussi être intéressante d’un point de vue financier. En effet, vous n’aurez pas à meubler le logement. Vous payez uniquement le bien et les travaux de rénovation éventuels.
Pour louer son appartement, il est également possible de choisir la location meublée. Elle offre une fiscalité plus avantageuse. En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez bénéficier de :
- Un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (sous le régime micro-BIC) ;
- Une déduction de l’intégralité des charges de vos recettes imposables (sous le régime réel simplifié).
| ✍️ Un logement meublé peut être loué sous : Un bail classique de 1 an (9 mois pour les meublés étudiants) ; Un bail mobilité (à destination des salariés en mission temporaire ou sous contrat d’apprentissage) ; Un contrat de location saisonnière (d’une durée de 6 mois maximum). |
4. Trouver un locataire sérieux et fiable
Lorsqu’il s’agit de louer son appartement, il est essentiel d’avoir une vision réaliste du marché locatif.
Pour décupler vos chances de trouver un locataire rapidement, pensez ainsi à :
- Effectuer des recherches au préalable pour connaître le prix moyen au m² de l’immobilier dans votre quartier ;
- Déterminer les revenus locatifs nécessaires pour vivre de cette activité ;
- Fixer un loyer juste.
Prêtez aussi une attention particulière à la rédaction de l’annonce. Présentez clairement les caractéristiques du bien. Illustrez avec des photos qualitatives afin d’attirer l’attention des candidats potentiels.
Ensuite, jugez le sérieux d’un locataire en particulier en vérifiant l’ensemble des pièces justificatives qu’il fournit. Pour vous protéger contre les falsifications de dossier, demandez toujours à voir les documents originaux :
- Carte d’identité ou passeport ;
- 3 dernières quittances de loyer ou dernier avis de taxe foncière ;
- Contrat de travail ou de stage (certificat de scolarité dans le cas d’un étudiant) ;
- 3 derniers bulletins de salaire ou un justificatif de versement d’autres revenus (avis d’attribution de bourse étudiante, indemnités, retraites, pensions, allocations…) ;
- Dernier avis d’imposition ou de non-imposition ;
- Etc.
| ✅ Petit conseil : Louer son appartement n’est pas toujours facile. Alors, redoublez de vigilance ou profitez tout simplement de l’expérience d’un professionnel aguerri. Il vous aidera par la même occasion à soigner votre logement avant de le présenter à un locataire potentiel. |
5. Louer son appartement : faire un état des lieux
Un état des lieux est nécessaire pour toute location immobilière. Il s’agit de faire un inventaire des équipements et du mobilier présents dans le logement lors de la remise des clés.
Il permet également d’examiner l’état du bien à ce moment. Ce document doit être signé par les deux parties (propriétaire et locataire). Il accompagne d’ailleurs le bail de location.
Un autre état des lieux est nécessaire à la fin de la location. L’objectif est de :
- Évaluer les éventuelles dégradations à la sortie ;
- Déterminer les réparations à réaliser ;
- Attester le respect des dispositions du bail en termes d’entretien.
À noter que vous pouvez très bien confier cette tâche à un gestionnaire locatif.
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