7 conseils pour réussir votre investissement en immobilier locatif
• par Antonin Cyr
Une étude de marché efficace, un achat immobilier judicieux, un financement adéquat et une garantie solide. Voilà les principales clés de réussite pour un investissement immobilier locatif.
Se lancer dans ce projet comporte effectivement quelques risques (loyers impayés, vacance locative, dégradations…). Alors, protégez votre placement de ces ennemis de la rentabilité. Suivez ce guide de Pépite Urbaine sur la manière d’investir en immobilier locatif.
Comment investir en immobilier locatif ? Le sommaire :
- Définir l’objectif patrimonial
- Réaliser une étude de marché avant d’investir en immobilier locatif
- Bien choisir l’emplacement pour son investissement en immobilier locatif
- Identifier en amont les locataires cibles
- Trouver le bien idéal pour mieux investir dans l’immobilier locatif
- Chercher le bon financement pour concrétiser son projet
- Assurer la rentabilité en souscrivant une garantie
1. Définir l’objectif patrimonial
Le bon investissement immobilier est celui qui correspond le mieux à vos besoins. Ainsi, la première étape consiste à déterminer les raisons pour lesquelles vous souhaitez investir. En fonction de votre « pourquoi », vous serez en mesure de vous orienter vers les meilleures solutions.
Si votre objectif principal est par exemple de générer un complément de revenus (une fois le coût d’acquisition amorti), obtenir la meilleure rentabilité locative figurera en tête de vos critères d’achat.
En revanche, si vous souhaitez avant tout obtenir une réduction d’impôts, vous devez commencer par vous renseigner sur les différents dispositifs de défiscalisation immobilière. Investir en LMNP, en déficit foncier, en Pinel, dans un monument historique, etc., chacune de ces solutions peut s’accompagner d’un mécanisme fiscal avantageux. À vous de choisir l’option qui vous correspond le mieux.
2. Réaliser une étude de marché avant d’investir en immobilier locatif
Investir dans l’immobilier locatif représente certes une excellente solution pour vous constituer un patrimoine tangible. Cependant, cette opération ne s’improvise pas. Pour que la réussite soit au rendez-vous, analysez minutieusement l’état du marché avant d’acquérir un bien en particulier.
- Quelle typologie de bien privilégier ?
- Quelle surface choisir pour assurer un bon rendement ?
- Que choisir entre location meublée et location nue ?
- Quelle ville ou quel quartier propose la meilleure rentabilité ?
Toutes ces questions vous permettront d’affiner vos recherches et de réaliser un placement judicieux. Plus votre étude sera précise, moins nombreux seront les risques.
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3. Bien choisir l’emplacement pour son investissement en immobilier locatif
La localisation est un critère fondamental qui détermine grandement le rendement de votre bien immobilier. Une première option consiste à choisir un emplacement proche de votre logement actuel.
Cette proximité vous assurera une meilleure maîtrise de votre projet (notamment par rapport aux visites et au suivi des éventuels travaux). Vous serez aussi plus susceptible de connaître les prix du marché, ce qui vous permettra de comparer objectivement les offres existantes.
Pour élargir les possibilités, il peut toutefois être judicieux de comparer le potentiel locatif des quartiers voisins de votre zone cible. De manière générale, le secteur idéal pour un investissement immobilier répond à quelques critères :
- Un bon dynamisme économique ;
- Un cadre de vie agréable (présence d’espaces verts, de lieux de loisirs, de projet d’urbanisme…) ;
- Un large réseau de transports en commun ;
- Une proximité avec les commodités (services publics, commerces de base, établissements scolaires…) ;
- Une offre de formations supérieures…
| 💡 Rennes et Nantes font partie du top 10 des villes étudiantes en France. Tandis qu’Angers se retrouve à la 11e place pour l’édition 2022-2023. Choisir ces villes peut vous aider à réaliser un investissement locatif rentable. |
4. Identifier en amont les locataires cibles
Le choix de la ville et du quartier où investir définit grandement le taux de vacance locative. Celui-ci constitue un indicateur clé pour estimer la performance de votre investissement immobilier.
Cependant, il détermine également le type de locataires que vous attirerez. Si vous achetez par exemple un bien immobilier situé au cœur d’un pôle universitaire, vous pouvez profiter de la forte demande locative auprès des étudiants.
Ils seraient effectivement 2,7 millions d’étudiants en France pour seulement 400 000 places disponibles dans les résidences du Crous. Les opportunités peuvent ainsi être nombreuses.
Aussi, vous pouvez cibler des profils professionnels en investissant dans un grand pôle industriel et économique. La région Pays de la Loire affiche par exemple le plus faible taux de chômage de France (5,8 %). Cela en fait une bonne option si vous préférez privilégier les candidats dont les revenus sont stables et réguliers.
Considérez en particulier la ville de Nantes. Premier pôle économique du Grand Ouest, elle a également mis en place de grands projets de rénovation urbaine qui assureront la valorisation de votre bien au fil des années.
| 💡 Vous êtes libre de choisir votre locataire. Vos critères de sélection doivent toutefois reposer sur la solvabilité et les garanties des candidats et non sur la base de critères discriminatoires énumérés dans l’article 225-1 du Code pénal (origine, sexe, apparence physique, état de santé…). |
5. Trouver le bien idéal pour mieux investir dans l’immobilier locatif
Afin d’optimiser les revenus générés par la location, vous devez également faire un achat judicieux. Pour un premier investissement locatif, privilégiez notamment les petites surfaces. Vous bénéficierez ainsi d’un prix plus abordable. Elles offrent pareillement un rendement attractif (entre 4 et 8 % pour les studios, contre moins de 5 % pour les T3 et T4).
Pour minimiser les risques de vacance locative, vous pouvez aussi opter pour l’achat d’une maison individuelle ou d’un grand appartement. Ces biens immobiliers attirent souvent de jeunes couples ou une famille avec enfants qui recherchent la stabilité.
| 💡 Le taux de rotation peut parfois être élevé si vous louez de petites surfaces. De manière générale, ce type d’investissement convient mieux dans les villes universitaires et touristiques comme Angers et Rennes. |
6. Chercher le bon financement pour concrétiser son projet
Maintenant que vous maîtrisez davantage votre projet immobilier, il est maintenant temps de choisir le mode de financement idéal. Engager vos fonds propres vous permettra de profiter d’une grande simplicité et de rapidité lors du processus d’achat.
Une autre solution consiste à solliciter un crédit immobilier classique. Il s’agit souvent d’emprunt amortissable où les mensualités à rembourser comprennent les intérêts et une partie du capital.
À noter par ailleurs que l’apport minimum demandé par les banques se situe généralement à 10 % du montant total du prêt. Il n’est pas obligatoire, mais sachez que les banques se montreront particulièrement pointilleuses dans l’étude de votre dossier sans apport.
| 📝 Utilisez un simulateur en ligne pour déterminer vous-même votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus mensuels. Notez en outre que le taux d’endettement maximal autorisé est de 35 %. Tandis que la durée du remboursement ne doit pas excéder 25 ans. |
7. Assurer la rentabilité en souscrivant une garantie
Pour protéger votre placement sur le long terme, optez pour les bonnes assurances. Certaines sont d’ailleurs obligatoires comme l’assurance habitation (dans le cas d’un logement en copropriété). Celle-ci est habituellement à la charge du locataire. Lorsque le bien est vacant, cette obligation s’applique cependant à vous.
Même si elle est facultative pour un bien neuf, elle s’avère toujours importante pour garantir la pérennité de votre patrimoine.
En août 2023, le prix moyen d’une assurance habitation est de :
- 216 € par an pour un appartement ;
- 372 € par an pour une maison.
De l’autre part, citons également l’assurance propriétaire non occupant (PNO) dont le prix moyen s’élève à 184,29 € par an. Elle vous donne accès à une couverture optimale dans des cas spécifiques comme :
- La vacance entre deux locataires ;
- Le défaut de couverture du locataire ;
- Les vices de construction et les dommages causés aux tiers.
À noter que l’étendue des garanties peut différer d’un assureur à l’autre.
| 💡 La GLI (garantie des loyers impayés) constitue une assurance optionnelle. Elle vous permet néanmoins de vous protéger des impayés, des retards de paiement du locataire et, dans certains cas, des dégradations locatives. |
La question que l’on nous pose souvent :
Comment investir dans l’immobilier locatif sans apport ?
Il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier locatif sans apport, seulement, ça se prépare, ça s’anticipe et ça demande une bonne gestion !
La première étape est de s’assurer d’avoir un dossier financier solide. Ne pas avoir de crédit en cours, avoir des revenus confortables et peu de charges sont les 3 piliers d’un dossier bancaire solide.
Il vous faudra ensuite viser des biens accessibles en fonction de votre situation. Viser des biens plus petits diminue le capital risque d’un prêt de la part de la banque, ou tirer avantage d’un bien présentant un fort potentiel de valorisation, un logement ancien à rénover par exemple. Un bien ancien à rénover conduira à réduire certains frais irréductibles sur un achat neuf.
Enfin, avoir un co-emprunteur est souvent facilitant pour réaliser un prêt bancaire, cela permet d’avoir plus de garanties pour la banque, qui se montre potentiellement moins frileuse.
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