Investissement immobilier locatif : comment déterminer les revenus nécessaires pour en vivre ?
• par Antonin Cyr
Il n’existe pas de réponse universelle quant aux bénéfices à réaliser pour vivre d’un investissement locatif.
1 500 € de revenus nets mensuels peuvent notamment suffire pour certains investisseurs. D’autres, en revanche, visent des sommes pouvant aller jusqu’à 5 000 €, voire plus. À noter qu’en 2023, le SMIC s’élève à 1 383,08 € nets par mois en France.
L’idéal serait toutefois de placer votre argent dans un bien qui vous permettra de maintenir votre pouvoir d’achat. Pour ce faire, les loyers perçus doivent couvrir les taxes foncières, les charges fixes, les mensualités d’emprunt ou encore les frais de gestion. Et ce, tout en répondant à vos besoins quotidiens.
Afin de réaliser un investissement locatif rentable, apprenez alors à anticiper le rendement du bien avant de passer à l’achat.
Quel montant de revenu locatif pour en vivre ? Le sommaire :
- Faites une simulation préalable de votre investissement locatif
- Calculez le rendement net de votre investissement locatif
- Estimez votre reste à vivre pour déterminer les revenus locatifs réels
- Anticipez l’évolution des loyers pour un investissement locatif réussi
- Maximisez la rentabilité aux côtés d’un professionnel de l’investissement locatif
- Montant du revenu locatif pour en vivre : ce qu’il faut retenir
1. Faites une simulation préalable de votre investissement locatif
Il s’agit d’une étape importante pour estimer les bénéfices à espérer de votre placement. Lorsque vous cherchez le bien immobilier idéal, n’oubliez donc pas de calculer le rendement potentiel que vous pouvez en tirer.
L’objectif est simple : vous donner une idée de la performance globale de l’opération. Vous permettra-t-elle de couvrir ou non le coût d’acquisition du logement grâce aux loyers perçus ?
Prenons un exemple concret. Vous souhaitez :
- Acheter un appartement vendu à 150 000 € à Angers ;
- Puis, le mettre en location à 562 € par mois (loyer moyen d’un appartement non meublé dans la capitale historique d’Anjou en août 2023).
Pour obtenir le taux de rendement brut, faites le calcul suivant :
(562 € X 12 mois)/150 000 € X 100 = 4,49 %
Cela signifie que pour 100 € investis, vous pouvez générer 4,49 € de revenus locatifs bruts chaque année.
Connaître cette indication vous permet de :
- Évaluer la somme dont vous devez investir pour rendre l’investissement locatif rentable ;
- Estimer le montant idéal pour votre prêt immobilier ainsi que sa durée de remboursement.
2. Calculez le rendement net de votre investissement locatif
Avant de définir le montant de vos revenus locatifs, vous devez aussi déduire des loyers perçus les charges inhérentes à la possession du bien. Elles incluent :
- Les dispositifs légaux : les taxes communales, l’impôt foncier, logement Pinel ou non ;
- Mise au propre du logement : les frais de réparations lourdes ;
- Les frais irréductibles : les frais administratifs et les assurances ;
- L’inter-contrat : l’entretien du logement lorsqu’il est vacant ;
- Les charges bancaires : les intérêts d’emprunt, etc.
Afin de dégager des revenus suffisants pour vivre de votre investissement locatif, la totalité des charges d’exploitation ne doit pas dépasser un certain seuil.
Selon la méthode Larcher, elles représentent en moyenne 25 % des loyers perçus — soit l’équivalent d’environ 3 mois de revenus locatifs.
Vos gains réels correspondent ainsi à 9 mois de loyers. Si nous reprenons l’exemple initial, le taux de rendement net est comme suit :
(562 € X 9 mois)/150 000 € X 100 = 3,37 % (soit 3,37 € net pour 100 € investis)
| 💡Conseil : Afin de réaliser un investissement locatif rentable dans l’ouest de la France, faites confiance à Pépite Urbaine. Nous vous proposons un accompagnement sur mesure pour vous guider tout au long de votre projet — de l’achat du bien idéal à sa mise en location au juste prix. |
3. Estimez votre reste à vivre pour déterminer les revenus locatifs réels
Il s’agit d’un indicateur essentiel pour évaluer avec plus de précision si votre placement immobilier vous permet de vivre décemment. À noter que le reste à vivre correspond à la somme d’argent à votre disposition après avoir payé vos charges fixes et vos éventuelles mensualités de crédit.
Pour pouvoir vivre de votre investissement locatif, il faut que ce montant couvre l’ensemble de vos dépenses habituelles. Celui-ci peut varier selon votre situation (personne seule, couple ou famille).
De manière générale, les banques considèrent par exemple qu’un reste à vivre de 500 € par personne par mois est acceptable pour une famille.
Bien entendu, vos autres sources de revenus (y compris les allocations) entrent aussi en compte dans ce calcul.
| 📝 Le taux d’endettement autorisé par les banques en 2023 : Les établissements de crédit respectent les règles du HCSF concernant le taux d’endettement qui doit être inférieur à 35 %. C’est-à-dire que les mensualités de remboursement de votre emprunt doivent représenter au maximum 35 % de vos revenus globaux. Cela vous permettra de prévoir un reste à vivre suffisant. |
4. Anticipez l’évolution des loyers pour un investissement locatif réussi
En tant qu’investisseur, vous avez plusieurs solutions pour rentabiliser votre placement. Notons en particulier la révision annuelle des loyers.
Cependant, la loi encadre rigoureusement la hausse que vous pouvez appliquer. Elle doit notamment se baser sur l’évolution annuelle de l’indice de référence des loyers.
Aussi, vous ne pouvez l’appliquer que si :
- Une clause du contrat de location prévoit cette révision ;
- Vous respectez le plafonnement de l’augmentation de loyer (+ 3,50 % en 2023 pour France métropole) ;
- Vous en faites la demande dans un délai de 1 an après la date prévue pour la révision (loi ALUR du 24 mars 2014).
Quoi qu’il en soit, cette évolution peut avoir un impact sur le montant des revenus générés par votre investissement locatif.
À noter que vous avez aussi la possibilité d’augmenter le loyer si, en cours de bail, vous constatez qu’il est sous-évalué par rapport aux prix du marché local (à l’exception d’un logement classé F ou G).
Si vous devez réaliser des travaux coûteux sur le bien, vous pouvez aussi envisager d’amortir leur coût en appliquant une majoration du loyer annuel.
Deux limites peuvent s’appliquer dans ce cas :
- La différence entre la moyenne pratiquée dans le voisinage pour un bien similaire et le loyer révisé ne doit pas excéder 50 % ;
- L’augmentation doit être égale à 15 % du coût réel des travaux (si le montant est supérieur à celui de la dernière année de loyer).
| 💡 Bon à savoir : L’évolution des prix de loyers diffère selon les villes. À Nantes, par exemple, l’Observatoire des loyers CLAMEUR a observé une hausse de 0,36 % entre 2021 et 2022. Elle était de 0,47 % pour Rennes. |
5. Maximisez la rentabilité aux côtés d’un professionnel de l’investissement locatif
Avez-vous une idée précise des revenus locatifs que vous souhaitez générer ? Atteignez sereinement votre objectif en sollicitant l’aide de Pépite Urbaine. En effet, un projet d’investissement locatif demande la mise en place d’une stratégie solide.
Alors, faites confiance à notre équipe pour vous aider à :
- Choisir un secteur porteur dans l’ouest de la France ;
- Trouver et acheter un bien immobilier rentable ;
- Entamer les travaux de rénovation nécessaires pour augmenter son potentiel ;
- Mettre le logement en location au meilleur prix.
Nous pouvons également vous aiguiller vers la bonne solution de défiscalisation immobilière pour optimiser le rendement de votre investissement locatif.
Quel apport pour un investissement locatif ?
La réponse n’est évidemment pas simple, l’apport joue assurément un rôle important dans un projet d’investissement locatif. Il peut être un avantage, pour négocier une réduction des conditions de vos intérêts auprès de la banque, ou être une condition sine qua non pour emprunter auprès de votre banque. La situation fiscal, le patrimoine déjà possédé, le niveau de remboursement de votre résidence principal sont des facteurs qui vont jouer sur la question d’avoir un apport plus ou moins conséquent à présenter à la banque.
Montant du revenu locatif pour en vivre : ce qu’il faut retenir
- Le montant nécessaire pour vivre des revenus locatifs est une question personnelle ;
- Les loyers perçus doivent couvrir les frais fixes, les charges locatives et les intérêts de crédit immobilier — tout en laissant un reste à vivre suffisant (environ 500 € par personne par mois) ;
- Les charges locatives représentent généralement 25 % des revenus locatifs, soit un équivalent de 3 mois de loyers ;
- Le calcul du taux de rendement vous permet d’évaluer facilement la performance de votre investissement locatif ;
- Un taux de rendement net de 3,37 % signifie que vous pouvez espérer un bénéfice de 3,37 € pour chaque 100 € que vous avez investi ;
- Vous avez la possibilité d’augmenter le loyer à raison d’une fois par an pour augmenter vos revenus locatifs. Il s’agit toutefois d’un processus réglementé ;
- Afin de réaliser un achat judicieux et de louer votre bien au meilleur prix, demandez l’accompagnement d’un professionnel de l’investissement immobilier ;
- Pépite Urbaine est en mesure de vous appuyer tout au long de votre projet à Nantes, Angers, Lorient et Rennes. Nous répondrons présents de la recherche du bien rare à sa mise en location pour un maximum de rentabilité.
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