Particulier en quête du meilleur statut juridique pour votre projet immobilier ?

Investir en LMNP représente une option très intéressante. Signifiant « location meublée non professionnelle », ce régime fiscal existe depuis 1949. Il s’applique aux investisseurs immobiliers mettant en location un bien à usage d’habitation (maison ou appartement) et à titre d’activité accessoire.

Résidence de services, structure médicalisée, centre d’affaires, meublé de tourisme classé… Vous avez le choix quant au type de logement à exploiter. Une seule condition : vous devez proposer de fournir le mobilier ainsi que les équipements nécessaires pour que le locataire puisse s’y installer immédiatement.

Ce dispositif d’investissement immobilier permet de se constituer un patrimoine solide, tout en s’assurant des revenus complémentaires.

Cette niche fiscale est l’une des plus anciennes en France.

Choisir ce statut vous permet principalement de réduire votre imposition, sous certaines conditions. Par ailleurs, les revenus issus d’une location meublée non professionnelle sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Cette activité doit également répondre à quelques exigences. Elles concernent notamment le mobilier et les équipements indispensables que vous devez mettre à la disposition de votre locataire.

Référez-vous à la liste énoncée dans l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 pour en prendre connaissance.

2023 marque l’entrée en vigueur de nouvelles réglementations.

Cela concerne en premier lieu l’obligation déclarative de début d’activité. Le guichet unique propose une plateforme en ligne dédiée pour simplifier l’obtention d’un numéro SIRET dans ce cas.

Le plafond du régime micro-BIC change également, passant de 76 200 € à 77 700 €. Si vous avez choisi la location de meublés de tourisme classés ou de chambres d’hôtes, le nouveau seuil est fixé à 188 700 €. Au-delà, le régime réel s’applique automatiquement.

Autre changement important : la fin du dispositif Censi-Bouvard en décembre 2022.

Si vous souhaitez investir dans une résidence de services, le statut LMNP se présente toujours comme une des meilleures alternatives.

La principale différence concerne les revenus locatifs générés à l’année.

Pour profiter du régime LMNP, les recettes doivent être inférieures à 23 000 €. S’il ne s’agit pas de votre activité principale, vous pouvez bénéficier de ce même statut à condition que les loyers perçus représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous serez considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP). Dans ce deuxième cas de figure, vous êtes redevable de cotisations sociales.

Le régime d’exonération des plus-values professionnelles s’appliquera également en cas de cession, de donation ou de succession.

Au fil des années, votre bien immobilier perdra inévitablement de sa valeur. L’usure et la vétusté sont d’ailleurs tout à fait normales.

Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, vous pouvez cependant comptabiliser les charges dépensées à cause de cette dépréciation. Déduisez-les ensuite de vos revenus locatifs imposables. Le terme « amortissement » désigne ce mécanisme.

Grâce à lui, vous répartissez aussi certains frais de travaux sur la durée d’utilisation du bien. Cela peut tout autant concerner les travaux de remise en état (toiture, système de chauffage, isolation, etc.) que le renouvellement des équipements présents dans le logement.

La durée de l’amortissement dépend de la nature des dépenses et le type de bien. De manière générale, elle se situe entre 25 et 40 ans pour le bien immobilier, entre 10 et 20 ans pour les travaux et entre 5 et 10 ans pour le mobilier.

Le dispositif de loueur en meublé non professionnel s’adresse à tous les contribuables français.

Particulier désireux de se lancer dans l’investissement locatif ? Il vous simplifie grandement la tâche.

Autant les sociétés translucides (SARL, SAS ou SCI familiale) que les personnes physiques peuvent prétendre à ce statut.

Le principe est simple : vous acquérez un bien immobilier (neuf ou ancien) en vue de le louer en meublé.

Toutefois, vous ne pouvez pas exercer cette activité en tant que source de revenus principale.

Le placement locatif est, jusqu’à aujourd’hui, l’un des investissements les plus sûrs.

Le statut de LMNP propose en plus des conditions intéressantes. Vous pouvez d’abord louer un ou plusieurs logements meublés selon vos envies. Choisissez entre le régime fiscal micro BIC ou BIC réel. Générez ensuite des revenus partiellement ou totalement exonérés d’impôts. Bénéficiez d’avantages fiscaux non négligeables grâce au dispositif d’amortissement immobilier.

Pour ce faire, répartissez simplement la dépréciation de la valeur du logement le long de sa durée d’usage (faire appel à un comptable spécialisé est vivement conseillé).

À cela s’ajoutent un statut juridique simplifié, une possibilité de récupération de TVA et une rentabilité particulièrement attractive lorsque le projet d’investissement a été bien sélectionné.

Investir en LMNP présente quelques limites.

Le risque de vacance locative par exemple un défi important pour les loueurs en meublé non professionnels.

Pour la location de résidence de services, la plus grande menace concerne la faillite du gestionnaire. Absence de revenus locatifs, dépréciation irréversible de l’immobilisation, impossibilité de revente… tout cela peut mettre en péril votre placement.

Autre cas de figure : le décès du propriétaire du bien loué. Les héritiers devront assumer les obligations liées à la cessation d’activité. Taxation des plus-values latentes, imposition immédiate des bénéfices, paiement des droits de succession… les dépenses engendrées peuvent être conséquentes.

De manière générale, le plafond de revenus locatifs en LMNP correspond à 23 000 € par an ou à 50 % de vos revenus globaux.

Pour bénéficier du régime micro BIC en LMNP, votre chiffre d’affaires annuel ne doit pas dépasser les 77 700 €. Ce seuil s’élève à 188 700 € si vous êtes loueur de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme classés.

En ce qui concerne le régime réel simplifié, il s’applique aux LMNP dont les revenus locatifs n’excèdent pas les 247 000 €. Ce plafond est respectivement porté à 176 200 € et à 818 000 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

Au-delà, vous basculez automatiquement en régime réel normal.

La déclaration de vos revenus locatifs en LMNP se fait en fonction du calendrier fiscal (avec des dates butoirs).-

Pour l’année 2023 par exemple, elle s’effectuait à partir du 6 avril. La date limite, quant à elle, varie en fonction du département de résidence.

Quoi qu’il en soit, la liasse fiscale se compose de différents documents référencés en LMNP. Sous le régime micro BIC par exemple, vous devez déclarer vos recettes brutes et le montant de vos charges en remplissant le formulaire 11222 (2042-C-PRO).

Si vous êtes imposé sous le régime réel, vous devez en plus déposer une déclaration de résultat (formulaire n° 2031-SD avec certaines annexes). La déclaration concerne cette fois-ci vos bénéfices.

Le régime micro BIC s’applique par défaut aux loueurs en meublé non professionnels.

Une seule condition à respecter pour en profiter : vos recettes locatives doivent être inférieures à 77 700 €. L’abattement fiscal à hauteur de 50 % constitue son principal avantage. Bénéficiez également de formalités déclaratives relativement simples.

Bien entendu, vous avez la possibilité de choisir le régime réel, même si vos revenus n’atteignent pas ce seuil. Vous pourrez alors réduire votre imposition grâce à la déduction des charges locatives. Il s’agit d’une excellente alternative qui vous permettra dans certains cas de ne pas payer d’impôt.

Le statut LMNP s’accompagne d’avantages fiscaux particulièrement intéressants.

Savez-vous notamment qu’une solution peut vous permettre de ne rien payer du tout pendant plusieurs années ? Elle consiste à déclarer vos loyers au régime réel. Vous pourrez alors appliquer le mécanisme d’amortissement et déduire toutes les charges locatives pour avoir un revenu net d’impôt.

Vous pouvez déduire aussi vos intérêts d’emprunts (un autre avantage de profiter d’un emprunt bancaire pour investir avec l’effet de levier).

Les travaux font aussi partie des charges qui peuvent faire baisser votre base imposable et vous permettre de ne pas payer d’impôts avec vos revenus locatifs LMNP pendant plusieurs années.

La plus-value immobilière correspond à la différence entre la valeur du bien à l’achat et à la revente.

Dans le cadre d’une LMNP, le montant est imposé à l’IR à 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit un total de 36,2 %.

Toutefois, il est possible de diminuer, voire d’en être exonéré au moment de la revente grâce aux abattements dont le taux dépend de la durée de détention du bien.

Pour l’impôt sur revenu :

• 6 à 21 ans = 6 % ;

• 22 ans = 4 % ;

• Plus de 22 ans = 19 %.

Pour les prélèvements sociaux :

• 6 à 21 ans = 1,65 % ;

• 22 ans = 1,60 % ;

• Plus de 22 ans = 9 %.

Le taux d’abattement est progressif et est applicable chaque année.

Si vous investissez dans une résidence dite « gérée », vous vous adressez dans ce cas à un groupe de locataires spécifiques (étudiants, touristes, personnes âgées…).

L’exploitant gestionnaire offre en plus des services annexes. Contrairement à la location vide, les revenus seront classés en bénéfices industriels et commerciaux.

Ils sont peu fiscalisés grâce au mécanisme de l’amortissement réputé différé (ARD). Toutefois, les recettes locatives sont ici assujetties à la TVA au taux de 10 % (c’est en réalité la société exploitante qui vous reverse l’équivalent d’un loyer, mais soumis à la TVA).

Récupérer cette TVA n’est possible si vous êtes soumis au régime de la franchise en base de TVA.

Avez-vous opté pour le régime micro BIC ? Vous bénéficiez seulement d’un abattement de 50 % sur vos revenus pour couvrir vos frais.

Sous le régime réel simplifié en revanche, le statut de LMNP vous permet d’alléger directement l’imposition.

Pour ce faire, vous déduirez certaines charges de votre résultat fiscal. De manière générale, elles correspondent aux dépenses engagées tout au long de l’exploitation du bien. Il s’agit entre autres de frais fixes (eau, électricité, charges de copropriété, intérêts d’emprunt…), dépenses courantes ou périodiques d’entretien, taxe foncière, assurance habitation PNO, garantie loyers impayés, traitements comptables, frais de notaire, etc.

Les locations meublées sont exonérées de taxe sur la valeur ajoutée conformément aux dispositions de l’article 261 D du Code général des impôts.

Dans le cas de l’acquisition d’un bien neuf, vous devez cependant vous acquitter d’une TVA au moment de l’achat. Le montant correspond au taux appliqué par le promoteur.

Ne vous inquiétez pas, vous pouvez toujours récupérer la somme totale en faisant une demande de remboursement adressée par LRAR à votre centre d’impôts.

Pour l’obtenir, vous devez obligatoirement déclarer votre début d’activité en tant que loueur en meublé non professionnel. Le bail commercial doit également être conclu pour une durée minimale de 9 ans. Vous devez ensuite joindre à votre demande de récupération de TVA certains documents justificatifs (acte d’achat, décompte du notaire avec TVA, copie du bail commercial).

La déclaration de début d’activité est une étape obligatoire dans le cadre d’une location meublée non professionnelle.

Vous pouvez réaliser l’ensemble des formalités d’enregistrement en ligne grâce au guichet unique de l’INPI. Vous avez 15 jours pour notifier le CFE (centre de formalités des entreprises) de la création de votre activité.

Vous devez également remplir le formulaire P0i (cerfa 11921*05) via le site des formalités d’entreprises et l’envoyer au greffe du tribunal de commerce compétent.

Vous obtiendrez ensuite un numéro SIRET qui figurera sur vos déclarations de revenus.

Aucune disposition légale n’oblige les loueurs en meublé non professionnels de recourir à un comptable.

Si vous avez opté pour le micro BIC, vous pouvez facilement vous passer de ses services. Il s’agit effectivement d’un régime simplifié qui réduit considérablement les obligations comptables. Il est aussi adapté à ceux qui veulent se décharger des démarches administratives lourdes ou ceux qui débutent dans l’investissement locatif.

Si vous avez en revanche opté pour le régime LMNP en BIC réel, l’accompagnement d’un professionnel est conseillé. Vous serez dans ce cas contraint de tenir une véritable comptabilité conforme à la législation. Cette tâche s’avère souvent fastidieuse, surtout si vous n’avez pas de connaissance préalable dans ce domaine.